编者按：2007年3月1日下午，天都公司在天都国际度假酒店召开2007年度工作会议。公司领导班子及各部门负责人、天都国际度假酒店、天都公园、天都物业分公司的全体中层以上干部参加了会议。会议由常务副总谢正森主持。会上，董事长兼总经理何勇听取了各部门2007年的工作思路汇报后，对2007年的工作作了全面部署，并对全体干部提出了要求。

    开年第一天我们就安排召开这个工作会议，说明从第一天开始我们的担子就压上来了，同时也说明我们今年的担子非常重、任务非常艰巨。刚才各个部门都汇报了 07年的工作思路，我听了以后觉得非常好，大家都知道了自己的定位和所在部门的任务以及所承担的责任。今天，我们就是要在这个基础上进一步理清思路，明确重点，落实措施，扎实工作。思路一定要清晰，重点一定要明确，措施一定要有力，作风一定要扎实，这是我们做好工作的保证。

    今年，我们要提一个非常响亮的目标口号："誓拿一二三四五，敢教天都换新图"。誓拿就是发誓甚至是誓死拿下，这反映了我们坚强的决心和信念，是一种魄力和气势。"一二三四五"一定要拿下，为什么呢？因为这里的"一二三四五"是关乎我们天都生存发展的问题，关乎我们天都项目能否顺利推进的问题。所以07年能否成功就在此一举！"一二三四五"是量化的目标，后一句"敢教天都换新图"是我们的定性目的。"目标"和"目的"实际上是两个概念。通过量化目标的实现来达到天都换新图的目的。所谓的"一二三四五"，我解读一下：

    "一"是1000亩土地的征用及挂牌和摘牌。这是关系到我们天都后续发展的大问题。06年我们做了很大的努力，取得了重大突破，取得了用地指标，但是现在用地都要走挂牌和摘牌的程序。一旦挂牌、摘牌，工作的复杂程度就不是一般能想象的，难度会很大。尤其是我们天都原来是协议供地的，现在要改为挂牌供地，那就完全是两回事了。尤其是在土地价格问题上，如何处理这些事，难度都非常大，需要我们作出极大的努力；

    "二"是23万平方米的新开工面积。也就是说我们今年新开工面积要达到23万平方米，主要包括天星苑一期、天星苑二期、天水苑二期、爱丽山庄二期这些项目；

    "三"是3条道路，就是欢乐大道、天都大道的东段包括一座桥梁和天都环道、天鹤路的延伸段；

    "四"是四大配套。一是学校（包括幼儿园），学校今年要及早立项，取得土地，同时要开工建设。幼儿园已经建好，现在正在设计，马上要进行施工，八月底一定要完成装修，九月份能够投入使用；第二是社区医院，按照天都城控规要求，天都城有高等级医院，但是，这个高等级医院我们不可能马上建起来，因此社区医院必须要跟上；第三是公交，应该说目前有公交，但远远不够。现在有的K571路公交车只能到焦家村，不能到市中心，所以我们用了六辆小区巴士，每天开二十多个班次，来弥补、解决交通不足的问题。但是这样做很被动，交通问题始终是困扰我们的一大难题，这个大难题主要原因是体制、政策的问题，杭州市区没有实现交通一体化。但是这个问题我们今年也要解决好，从根本上扭转天都交通不方便的现状。现在正在努力引进K535这路车，这路车几年前本来也应该到天都城，但是正因为公交一体化的问题没有解决，再加上中巴车车主的利益问题，这路车只通到半山，通不了天都城。现在正在做工作，要争取开到天都城。如果能实现，这路车的起点在武林门，那就是进入市中心了。与此同时，今年杭州公交总公司要开辟十条新线，其中有一两条线是开到丁桥的，为什么开到丁桥就不能延续一两站到天都到星桥呢？到天都实际上只需要一站路，所以我们也要争取这条线路；第四是酒店二期，酒店的一期千难万难总算在今年的2月11日投入试营业了，试营业很成功，但之后的担忧随之而来。如果酒店的二期上不去，因为功能不全，留不住客人，就会损害整个酒店的形象，所以酒店的二期必须上去，主要的就是娱乐楼、客房二部和两个大厅（宴会厅和会议厅）；

    "五"是5.2亿元的销售回笼资金。这是总部给我们下达的任务，我们没有退路。从我们天都城自身发展的要求来说，5.2个亿哪怕都实现了，也远远不够，比如我们今年要完成1000亩地的摘牌，资金缺口是很大的。要在房产宏观调控的形势之下，完成5.2个亿资金回笼目标，难度又是非常大、任务又是非常艰巨的。当然我们也要看到机遇和前景，房地产尽管遭受这么严格的宏观调控，但是住房的钢性需求照样存在，这一点谁也否认不了。杭州今天的报纸又报道了，他们做了调查，结果是，被调查者中有四分之一的人有购房欲望，四个里面就有一个，所以房地产的钢性需求是非常旺盛的，当然对区域和配套的要求会更加高一些。因此，今天的《杭州日报》就有一个赫然醒目的标题：《购房需求依然强烈，成熟区块仍是首选》。也就是说现在的购房者不再像过去那样盲目地哪里有房就抢着买。在宏观调控下大家都很理性了，要好好选择这个区块的地理优势、配套优势。今天媒体上还报道了购房者对面积的需求及对价格的承受度。比如说，从面积上看，买90到100平方米这个区间的人占35%，100到140平方米的人占25%，140平方米以上的占9.8%，也就是说90到140平方米的要占到60.5%。从老百姓住房面积的需求来看，我们能看到这样一个趋势。从房价上来看，老百姓对房价的承受程度，老市区的房产要求在每平方米8000元以下的占94.8%，也就是说绝大多数的老百姓对老市区的售价要求在8000元以下，这显然是不可能的。这里还讲到，老百姓对余杭区这个区位价格的接受程度，每平方米6000元以下的占到95.8%，这又给我们带来一个非常利好的信息，天都城的房子除了排屋和别墅以外，这两年一般不会超过每平方米6000元。所以我们在媒体上宣传，我们是在建中高档房产来解决中低档收入老百姓的住房问题。从这个意义上来说，我们完全符合老百姓的心理需要和国家的宏观政策导向。另外还有一个数字，余杭人以及要到余杭购房的市民在购房方位选择上，43.84%的人集中在临平副城，这也同样给我们带来一个非常利好的信息，天都城恰恰处在临平副城，并且是在与杭州接轨的结合部。所以从调查的数据可以看出来，07年的房产形势，尤其是它的钢性需求依然火热，只不过是在区位选择上购房者要好好比较了，因为通过两年的宏观调控，投资客已经几乎是"斩尽杀绝"了，现在购房自住的占了绝大多数。所以通过数据分析，虽然是宏观调控，我们还是非常有信心的。5.2个亿的任务尽管非常艰巨，但我们有信心去完成它。

    这是我对"一二三四五"的解读。今年如果通过大家的奋斗和拼搏，拿下这"一二三四五"的话，我们天都城的面貌将会发生根本性的改变。对于5.2个亿的资金回笼计划，我们相关职能部门必须排出具体计划，切实采取强有力措施，广开思路，不能仅采取单一的手段，只在望湖宾馆设立案场是远远不够的，要在销售上取得成功，一定要在营销策略、营销手段上不断创新。比如说，我们天都城在杭州东北部，以前50万平方米的销售，从购房对象的区域比例来看，杭州、丽水、温州人占大多数，上海有少量的，也就是天都城以北区域的购房者很少，这是我们在营销推广上的一个缺陷，尤其是近在咫尺的临平人到我们天都买房子的很少，因为临平人把天都城当成临平的乡下，而买天都房子的杭州人把天都看成是杭州的城郊。这也是我们加强营销宣传策划的一个有利契机。不是他们不想买房子，而是我们营销的重点没放到这边，还没有涉及这边。比如说，离我们很近的海宁，为什么他们不来买房呢？是因为我们宣传的触角没有伸过去。所以要把今年的营销工作搞好，一定要广开思路、创新思路、开放思考、全面出击。不能局限于杭州城区这个思维，不能局限于一个区域。具体来说，在上海、湖州、嘉兴这些地方也可以投入一些媒体宣传。除了花钱外，更重要的是我们还要上门推广和促销，像檀香园、绿洲就有这方面好的做法和经验。

    另外，销售的时间也要明确。各项工作尤其是工程、报批等等都要围绕销售的时间节点。比如说天泉苑二期在3、4月份必须开盘，5、6月份天水苑一期要开盘，爱丽一期在7、8月份要销售，天星苑一期要在9、10月份开盘。这四个楼盘必须严格按照这个时间节点。与此同时，我们还要争取天水苑二期在年底开盘，这样我们就主动了。我们要完成"一二三四五"的目标，一定要采取强有力的手段和措施，因此我们要采取项目目标承包责任制的方式，这个方式很清楚，就是考核结果。出结果之前可能涉及很多人、很多部门，但是"结果"出于哪个部门，我们就考核哪个部门、哪个人，其他部门都无条件配合、无条件服从。为什么这样做呢？我几十年的管理工作做下来，有深切体会。如果大家都列入考核，就会淡化"结果"，人人有责任，等于人人没有责任，分奖金的时候大家分一瓢羹，不仅分不均匀，还淡化了重奖的分量。采取项目目标承包责任制，有奖也有罚。在奖励方面，我们准备拿100多万元来奖励这五个项目：完成1000亩土地摘牌，奖励20万元；完成23万平方米开工，其中天水苑、天星苑一期13万方达到符合拿预售许可证的要求，奖励5万元；天水苑二期4.5万平方米到达预售要求,嘉奖10万;完成三条道路,奖励5万元;学校是关键,它涉及立项和土地,奖励10万;社区医院开办,奖励5万;公交配套完成,奖励5万;酒店二期10月1日之前完成,奖励5万,酒店13栋别墅暂不列入考核,但是娱乐楼、客房二部、一个大会议厅、一个大宴会厅都必须跟上;5.2亿元资金回笼,奖励50万，这5.2亿元是关键，因此奖金要放大，并且不包括案场的提成比例。上述"一二三四五"的目标如果完不成，就要罚，就把责任人年薪的20%扣发，并根据考核结果调整人事。与此同时，这样的奖罚方式，如果完成的话，往往都是当事参与者或者主体责任者得到重奖，那一般的配角、服务配合者就没有份了。对此，我们又想出一条，如果这几个指标都完成，那全员（暂时不含物业、酒店、公园）嘉奖年薪的10%，通过这个办法来弥补。这样又从个体的或者小团体的行为转为全员的行为了。这种考核办法，请常务副总谢正森负责，请办公室做好细化、深化，责任人明确起来，完成的时间明确起来，但不要太复杂。

    "一二三四五" 五大指标是关乎我们天都城生存发展的根本性指标，我们必须不折不扣的完成，如果完不成就会影响我们天都城开发建设的大局。当然天都公司的工作并不只是这"一二三四五"，还有大量的"一二三四五"以外的工作，我这里列了一下起码有十项：

    一、确保天泉苑一期在3月28日前顺利交付；

    二、天泉苑二期的成功开盘。开盘近在眼前，成功与否非常关键，对我们营销队伍既是练兵又是检验。是否成功的标志是：开盘两个月内能否达到销售50%，就是6000万元回收。这6000万元对我们来说真是至关重要，是我们天都继续开发的粮草；

    三、爱丽一期20多幢别墅的开工。这个问题整整搞了一年多，现在进入施工图阶段，要确保5月份开工；

    四、香榭里大街A段的景观施工开工。要确保9月底以前完成，不影响10月份中法文化交流周活动；

    五、策划、宣传和成功举办10月份西博会期间的天都城中法文化交流周活动。这个活动，对聚集天都的人气、树立天都的形象，包括产业平台的搭建都可能带来很大的帮助；

    六、新增土地开发计划的编制和产品定位设计工作。通过挂牌，我们今年拿到1000亩土地以后，设计部门必须要跟上，一是开发计划要编制出来，二是产品的定位设计工作要跟上，否则08年我们会脱节，所以这些工作都是我们必须要考虑进去的；

    七、新增电力容量问题。我们50万平方米建设好以后，用电已经饱和，如果我们再开发，电力就跟不上，就要增容、扩容，按照规划，我们这里要造11万KVA变电所，这个变电所也要涉及用地问题。这些工作07年都要列入议事日程，不然，都会形成脱节；

    八、继续做好拒收户的工作，抓紧安排50万平方米房子不安全部位以及其他交付房子的整改，特别强调房顶的整改。怎么样通过温和的办法使拒收户收房，整改必然要跟上去，所以整改工作不能放松。实际上我们50万平方米房子的交付就是通过整改和后续良好的服务，非常吃力地维护了我们天都的形象。这项工作的责任部门要象过去一样切实地负起责任来，决不能掉以轻心；

    九、关于公园、酒店的问题。要"理顺体制、充实队伍、加强管理、树立形象"。关于公园的定位，我更倾向于配套公园：房产配套公园、酒店配套公园。公园的要求就是搞活公园、搞热闹公园、聚集公园的人气。比如说法国小镇，通过什么办法把这个小镇搞热闹起来，能不能通过招商或者别的方式把这条街定位为法国小镇酒吧一条街，宾客住进来，这条街是非常重要的，最好是晚上能够灯火通明；还有如何利用山顶城堡，因为这些都是现成的房子，但是对于搞活搞热闹公园又非常重要。另外，关于公园开放的问题等春季旅游旺季结束再定。

    十、关于物业，我这里就提一个要求：要为创品牌努力。

    这是除了"一二三四五"以外的十项具体工作。面对这么繁重的任务，我们怎样去完成，我提一个"六句话、二十四个字"的总体要求：实事求是、不尚空谈、克难攻坚、负重拼搏、团结和谐、共创辉煌。

    实事求是、不尚空谈这是毛主席老人家说的话，是中央党校的校训。十一届三中全会以后，邓小平又把实事求是确立为我们党的思想路线。这充分说明我们的一切工作都必须实事求是，符合客观实际。任何好的想象或者宏图规划，都必须通过我们实事求是的精神和态度，脚踏实地、扎扎实实地加以落实。列宁曾经说过：一打口号不如一个实际行动，就是这个道理。所以我要求大家不要空谈，一定要把工作落实到位。今天会上讲的这些工作，都必须列入每个月的考核。这些工作如果完不成，每月50%的考核奖就坚决拿掉，我们只能动真刀真枪。我讲"实事求是、不尚空谈"还有一个更加深层次的意义，一定要了解天都的真实情况。现在有些人根本不了解天都或者对天都一知半解，就对天都指手画脚，又有很多责难。所以我让他们到现场来，不要高高在上，不要瞎指挥。上面的领导我是充分尊重的，只要对的，坚决执行；不对的，我会顶住。因为我是这里的第一负责人，做好做坏是我负直接责任，是我对老板负责，也是对他们负责。所以我很有针对性的提出这样一个要求，要求我们内部的员工在思想上要充分认识这个问题，一切工作都必须符合我们天都城的实际，因为最了解天都城的是我们自己。

    克难攻坚、负重拼搏。说明天都工作的难度之大，我曾经说过，天都这么大的开发规模、这么多的施工项目、这么大的施工现场、这么千头万绪的繁重工作、这么纷繁复杂的工作环境，尤其是宏观调控下的资金现状、市场状况、土地供给状况，和各种行政干预以及所谓新政的约束，都给我们带来了意想不到的难度，我们有这么多的困难。我早就说过，天都城不是单个项目，我们不是市中心，也不是老城区的单盘，不是把围墙围起来我们只做围墙里面的事，老城区是没什么开发模式可言的，把围墙围起来做自己的事就可以了，因为水、电、气、路都通到门口。但是我们天都城不一样，我们除了解决那么多土地后续问题以外，还有大量的围墙外的事情，我们的水、电、气、路都要自己解决，我们不是单个项目，我们是在造一座城。这么难的事情，我提出要克难攻坚、负重拼搏，实际上我们就是这样走过来的。以前在相关会议上我也提出过，天都是一杆称，是一块试金石，你的能力有多强，水平有多高，素质有多好，一称就知道，一试就明了，今天我再重申一下。

    团结和谐、共创辉煌这样的提法，是希望我们这个团队不仅要稳定，更要团结一心。把天都城建设好，是我们共同的事业，我们不要去玩心机、耍手腕，我们就是要一心一意把工作做好。这个观点我在有关会议上已经说过多次。我说，我真心真意用你，你也要真心真意把工作做好。在我手下任何玩心机、耍手腕都是没有用的，我这个人是最简单的人，你只要把工作做好就好了，别的我不管。关于这个问题，我也多次讲过：以工作为标准，以业绩论英雄，以结果论成败。这几句话可以当成我们的企业文化，在这个基础上，可以把它提炼成核心的价值观。德国是责任感的企业文化，德国人严谨的性格特点，在企业文化中强调员工的责任感，以这种责任感对待工作，所以它造出来的汽车也是世界一流的，它是一种非常负责任的文化；日本是团队文化，它是团结、学习的文化，其团队合作精神所凝聚的则是日本的民族精神；韩国企业是和谐文化，主要体现为和谐的劳资关系，提倡责任感，主人翁精神；美国企业就是竞争的文化，它提供一个公平竞争的环境和机制，充分发挥个人的创造才能实现自我价值。那么我们呢？我们都必须兼而有之，但是更加侧重的是结果文化，我就讲结果。过去邓小平说不管白猫黑猫抓到老鼠就是好猫，这就是"结果论"，你只要把工作做好就是好。过去我也曾经说过，有魄力的人、有能力的人是把复杂的问题简单化，这就是解决问题的能力，只有简单化才能把纷繁复杂的问题解决好。还有一句话，有"水平"的人是把简单的问题复杂化，这个水平是贬义的，就是通过耍手腕玩心机把明明很简单的问题搞复杂，从中捞取个人好处。所以，在我们这个团队里不要用这些心机和手腕，我不要看这些，我就看把工作做好这个结果。工作做好谁都行，工作做不好谁都不行。所以我在这里两年，处理了很多人，可以说对这些人的处理，不是我对不起他，而是他对不起我，对不起企业，因为他没有把工作做好。

    我刚才说的六句话二十四个字，就是完成"一二三四五"艰巨任务的总体要求。在这个总体要求下，我还有具体要求：我们做任何事都必须体现三个字，一个是"严"字，一个是"细"字，一个是"实"字，就是"严、细、实"。尤其是我们的主要管理骨干，对任何人、任何事，我们都要"严"字当头，严格要求、严格考核，不能搞卿卿我我，一团和气，敷衍塞责，马虎从事。细节很重要，细节决定成败，不仅要看到大的问题，更要注重细节。在我们天都城的建设当中有很多很多细节问题，我也批评过，如果这项工作是你负责的，这么明明白白的问题，你怎么会视而不见？怎么会熟视无睹？我只要去转一圈，我就会发现很多问题，这些细节问题不处理好也会影响我们的品牌形象。在服务业就更加了，服务业就是以细节取胜，我们现在服务业很多啊，我们的物业、酒店、公园都是服务业。所以在细节问题上，我要倡导完美主义。最终还是一个"实"字，要有一种务实精神，不要空谈，这里就不一一具体解读了，大家自己去体会。今年的任务就那么多，只要按照我刚才讲的那些要求去做，我觉得没有什么工作做不好，没什么困难克服不了，没有什么火焰山我们跨不过去！从这个意义上来说，我们天都城是光明灿烂的，我们的事业肯定会成功的，我们的个人价值也会充分的得到体现。因此我们在看到困难的时候，也要看到希望，通过我们的携手努力，我们一定能取得成功。首先我很有信心，因为我们天都城通过六年的努力，今天已经初具规模，我讲过，只要到天都城来看过的人，没有一个不说天都城好的，没有来看过的人倒会有一些责难，因为前几年我们的负面影响太多了。现在要通过我们的努力把这些影响消除掉，就是要把我们的工作做好，那么天都的辉煌就创造出来了，天都的春天就回来了，天都这个王者就归来了。今天我讲了很多，讲错的，可以提出来批评，没有讲错，就按照我这个去做，天都的明天会更好！

    来源： 广厦控股公司