100万元以内可以安个什么样的家？今日早报与克而瑞(中国)杭州机构一起，结合杭州楼市的价格体系和首次购买需求的经济实力，特意为百万元以内总价房源进行了梳理，希望能给大家带来一些指导和帮助。

    在当前的价格体系下，杭州楼市总价在百万元以内的房源大致可以分为三类：小户型酒店式公寓(50平方米左右)，次中心的紧凑型公寓(90平方米左右)和远郊的舒适型公寓(120—150平方米左右)。

    酒店式公寓房源

    房源个性

    酒店式公寓产品先天的特殊性，决定了其优劣势都非常明显：

    优点

    1.地段往往处于商务核心区，拥有良好的交通和配套条件。

    2.拥有良好的酒店式服务。

    3.总价低，流通性好，拥有较强的投资属性。

    不足

    1.购置财务成本较高。

    2.生活使用成本较高。

    3.管煤和阳台等方面的限制，给居家生活带来诸多不便。

    4.户型面积较小(50平方米左右)，空间格局不适合作为传统的居家之所。

　　市场特征

    杭州在售的酒店式公寓主要位于钱江新城和滨江一带，今年以来，火车东站附近的联合麦田和滨江的柏悦轩项目以价格优势掀起了一波抢购热潮(以投资客为主)。

    酒店式公寓产品带有浓厚的投资属性，单身人士自住也不错，尽管拥有地段优越、交通生活便捷等优势，但其购置和使用成本相对普通住宅要高很多。以一套总价八九十万元的酒店式公寓为例，其首付需要40万元，按10年的贷款年限和当前的利率水平计算，月供5000元左右，这对首置型购房者而言，是不小的负担。此外，酒店式公寓相对较高的使用成本(水电费和物管费)，也是应该考虑的。

    适合人群：酒店式公寓一般交通便捷，配套成熟，因此，它可以说是为“懒人”和“忙人”量身定做的产品。由于酒店式公寓产品不适合作为传统的居家之所，在销售过程中存在显著的购买者与使用者分离的现象，即其购买者以投资者为主，而使用者则多为租用人群。因此，酒店式公寓产品具有浓厚的投资品色彩，即使自用，也多为单身年轻人过渡性置业。

　　次中心紧凑型公寓房源

    房源个性

    买房常常就是在“空间”和“时间”之间权衡。要想有大空间就得牺牲交通时间，要想省交通时间就得牺牲户型空间。因此，购房者只能在自己的价格承受范围之内，去尽力寻求一个时间和空间的最佳平衡。

    在百万元内的总价限制下，近郊紧凑型公寓(90平方米左右，单价10000元左右)无疑是首置型购房者的上佳选择。一方面，近郊型公寓距市区距离相对合理(主要分布于滨江、九堡、城北三墩、华丰村一带)，距市中心的车程一般可以控制在半小时以内，交通时间较为合理；另一方面，90平方米左右的户型也能较好满足两口或三口之家的居住空间需求。尤其是去年以来的新开楼盘，在户型设计上大多有良好的创新(主要体现为对赠送面积的巧妙运用)，90平方米的户型做出三房甚至五房已经成为未来的潮流所向，如去年以来一直热销的钱塘山水、刚刚开盘的城北楼盘大华海派风景和即将开盘的九堡楼盘大家多立方就是此类产品的典型。

    随着市场的逐步回暖，近郊紧凑型公寓产品由于在时间和空间上的良好平衡，已经受到市场的追捧，扮演楼市成交的中坚力量。

    市场特征

    主要集中于滨江、九堡和城北三墩、城北华丰村一带。不同的板块具有不同的区域特征和发展前景。因此，购房者应结合自身的工作生活半径和需求特征，合理选择目标区域及楼盘。

    滨江板块特征：滨江板块的房地产市场起步较早，在过去的几年中已经历了几波开发热潮，并形成了显著的板块集群特征。购买滨江区楼盘，要做好短期内配套不足、生活不便的心理准备。但目前配套成熟情况已经慢慢有所好转。

    适合人群：工作地点在滨江或单位即将搬迁到滨江的年轻家庭，工作地点在市区城南(城站商圈、吴山商圈)的年轻家庭。

    九堡板块特征：九堡板块的兴起得益于地铁概念。因此，如果你看中的九堡楼盘不能充分地享用地铁配套(地铁口距楼盘1000米以上)，那未免有些得不偿失。作为万科降价的风暴中心，九堡板块的价格体系在过去的半年中已明显下调(基本回落至8000—10000元/平方米)，同时在地铁概念的烘托下，九堡板块正扮演着近郊板块的热门。

    适合人群：工作地点在地铁沿线，武林、黄龙商圈，九堡，下沙一带的青年家庭(两口或三口之家)。

    城北三墩板块特征：三墩板块的兴起得益于浙大紫金港校区的落成。紫金港校区的存在，在大量导入高素质人口的同时，也对周边的城市革新起到了显著且迅速的带动作用，短短几年间，古墩路沿线的改造和升级、申花路板块的崛起，都为三墩板块的发展奠定了良好的基础。早年开发的坤和大盘亲亲家园的交付已为板块带来了一定的人气和配套，而2007年以来，中海房产、金地房产等知名房企的入驻则更是昭示了板块的未来潜力。

    适合人群：工作地点在城西北、城西文教商圈和黄龙商圈的年轻家庭。

    远郊舒适型公寓房源

    房源个性

    在杭州的房产版图中，远郊公寓主要分布于余杭闲林、中泰、良渚，城北丁桥、下沙和萧山闻堰一带。这些区域与市中心的交通距离几乎都在15公里以上。

    经过多年的发展，目前很多板块已形成良好的板块集群效应，其中，下沙板块作为经济开发区和大学城的所在地，同时依托地铁效应，在过去几年中发展迅速，已成为远郊板块中与市区融合度最高的板块。丁桥板块则依托政府打造城东北大型居住区的战略在过去两年快速启动，未来该板块将成为经济适用房和中低价商品房的聚集地。

    在去年年底以来的价格调整中，由于缺乏抗跌性因素支撑，近郊板块的价格体系均已呈现大幅回调。目前各板块的价格已基本回落至2006年水平，楼盘价格接近运营成本，因此就购买力而言，当前的远郊公寓产品为购房者提供了充足的选择，同时也为购房者追求更大的居住空间提供了可能(百万元内可购买三房、四房产品)。具体如何抉择，则要视个人的工作生活半径和需求偏好而定。

    市场特征

    余杭闲林、中泰板块特征：闲林和中泰作为西溪湿地的延伸，在地貌上延续了湿地的景观风貌，因此，板块在提供普通公寓产品的同时，也成为了中高档低密度住宅的聚集地。

    近两年来，随着沃尔玛的开工建设(位于绕城高速留下出口)、宏丰家居城的落成以及金成房产在教育配套上的持续投入(金成求是小学、英特外语学校已投入使用)，闲林一带的配套瓶颈有望得到缓解，当前该板块的公寓价格已经回落至4000—5000元/平方米左右。

    适合人群：工作地点在城西、黄龙、文教商圈的家庭。

    下沙板块特征：下沙板块当前的热潮主要集中在沿江地带，目前活跃于市场的滨江花园、保利东湾和金隅观澜时代都位于此。

    这些楼盘的亮点在于，都是大牌开发商在杭州的处女作品，在经历了去年以来的价格调整后，这些楼盘的价格已回落至6000—7000元/平方米。

    适合人群：工作地点在下沙、九堡和城东的家庭(两口之家、二代、三代同堂皆可)。

    作者： 汪名彦 余丽