日前，第九届人居展第二场论坛在浙江图书馆举行，清华大学土木水利学院副院长、博导刘洪玉就“中国房地产发展历程和未来发展趋势”话题作了精彩演讲。

    在此次论坛上，刘洪玉结合中国房地产发展历程，介绍了不同阶段的住房供应特征和住房发展成效，强调住房制度改革、住房市场化对提升住房水平方面带来的巨大变化。他还结合经济学理论、各国房地产发展模式和中国国情，阐述中国为什么必须坚持房地产市场化，并对目前出现的市场复苏现象提出了一系列观点。

    稳定复苏的基础依然比较脆弱

    刘洪玉说，过去20多年的发展过程当中，中国的房地产开发、投资的规模逐年扩大，它对国民经济增长的贡献非常显著，房地产业增加值占GDP当中的比重大概一直在5%左右，所以房地产业是一个支柱产业。

    在他看来，之所以能够出现这样一种大好局面，与国家的两项重大改革有关：第一个是土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一个重要的前提；第二个重要的事件就是住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了一个广阔的市场前景。

    具体到最近房地产市场出现的一些变化，刘洪玉认为，从今年1月份开始市场总体上略微有些恢复，下降的趋势基本上得到了缓解，趋势不再是继续向下发展了，跟以前基本持平。

    刘洪玉说，现在增加的交易量，中小户型比例比较大，大户型也就是支撑市场持续发展的改善型购房需求尚未完全启动，仍然存在市场信心的问题，消费者的信心还没有完全恢复，到目前为止开发商在策略上还是削减存货、降低费用、增加现金，依然是短期的策略。对于增加土地资源、增加土地储备去开发，现在心里还是打鼓。

    不过，在他看来，现在其实开发商可以适时地出手去获得新的土地资源了。“实际上房地产企业，尤其是大型房产企业，要想保持持续运行，不管在市场高的时候，还是低的时候，都要买入适当的土地，只不过争取高的时候少买一点，低的时候多买一些，几乎不存在这种太聪明的企业，全是低价的时候买地，高价的时候卖房子，不可能完全踩准点，因为市场的规律到现在为止还没有完全把握。”

    刘洪玉说，市场短期的回暖还很脆弱，目前的回暖与政府的政策利好有关，与刚性需求的短期释放有关，跟开发商主动降价销售的策略有关，但是实际上还很难说进入到一个稳定复苏的阶段，既然很脆弱，就要非常珍惜这种好的局面，尤其是开发商，有些开发商觉得房子好卖，赶紧涨价，实际上这个时候消费者非常敏感，一旦提价消费者马上就会有反应，所以不要破坏掉这种好的环境。

    信心对于房地产行业很重要

    刘洪玉说，虽然目前房地产市场在恢复，交易量增加，存货在减少，现金流的压力不是那么大，但是还在经受着一个比较严峻的考验，也有一些企业还在面临着一些生存的危机。所以有必要从长期发展的角度探索出适合企业自身特点的一些战略和模式，形成以管理能力和成熟商业模式支撑企业发展的格局。

    “总的来说，虽然我们面临很多的挑战，但是中国还是处在一个高速的城市化和工业化过程当中，对新建空间的需求是长期的。关键的问题是要提高市场的透明度，然后要促进这个市场的稳定，让大家的预期也比较稳定，为了实现这样一个目标，我曾经提出了几个口号，增强信心、稳定预期、加强合作、同舟共济、尊重规律、勇于创新。”刘洪玉说，在目前情况下，信心是最重要的，大家都对某一种目标的期望，往往会变成一致的行动，这种一致的行动可以让我们的期望能够实现。这样的话，不光是对于房地产市场，对整个宏观经济健康的发展，房地产行业都会作出自己的贡献。

    论坛观点引发听众积极热议

    此次论坛赢得了在场听众的强烈共鸣，在论坛结束以后，许多听众都围绕这次论坛的主题以及刘洪玉教授的观点发表自己的看法。

    市民陈先生说，住房制度改革确实不仅改变了城市的面貌，改变了许多人居住的环境、品质，更使得普通群众生活发生了质的变化。回想福利分房年代，现在的许多年轻人都羡慕我们那会儿能分房，不用自己掏钱买，却不知道我们分房的路有多艰辛。那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在“等、靠、要”三个字——等国家建房、靠组织分房、要单位给房。“住房靠国家，分房靠等级”，在福利分房年代这一口号十分流行。如何熬上一套房子成了我们生活中共同的忧虑。

    市民张女士表示非常认同专家的观点，必须依靠市场解决住房问题。她说，解决低收入人群的住房问题，可以通过廉租房、经济租赁房等措施加以解决；解决中低收入者的住房问题，可以通过经济适用房、限价房等措施加以解决。对于多数人的住房问题，还是该靠市场途径来解决。在房地产市场化方面，政府能做的是建立和维护市场经济制度，建设开放、透明的房地市场，制定合理的经济政策，利用经济杠杆平衡社会总的供需关系。国内外经验都表明，市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化的住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位，因此，住房问题的解决还是应该毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向，依靠市场来解决大部分人的住房问题。

    许多听众也认为这几年，杭州一直坚持实施“商品性住房体系”建设和“保障性住房体系”建设“两轮驱动”，是完全可行的。从群众不同层次的住房需求出发，住房市场化与住房保障的关系并不矛盾，要维持房地产市场的健康发展，必须坚持住房市场化和住房保障相结合，在解决群众住房问题上坚持市场化为主，政府保障为辅，这就要求把握好保障性住房与商品住房的比例。

    作者： 方张接