万科终于来了。5月24日，在没有任何风声的情况下，万科突然在杭州三大报纸上刊登整版杭州万科公司招聘广告，向社会招纳土建、营销、工程管理等20余个岗位的人才。就在第二天，5月25日，万科以4.76亿元轻松取得杭政储出[2006]4号、5号两宗九堡地块，共126亩。紧接着，6月3日在杭州凯悦酒店，万科举行了专场人才招聘会，从1500余份简历中初选200位应聘者进行面试。就这样，万科踩着稳健而自信的步伐，正式进军杭州房地产市场，同时也进入了杭州老百姓的视线。

    立志扎根杭州

    2005年初，万科提出了重点发展长三角、珠三角、环渤海三大城市经济圈的战略部署。王石也曾表示："未来长三角地区项目将成为万科主要收益来源，大约会占总额50%。"去年3月，万科与南都达成战略合作，其中包括万科持有浙江南都20%股份，这次合作被业界认为是"万科曲线入杭"，"万科与杭州渊源之起点"。时隔一年多，万科单枪匹马在杭州获取土地，高调入杭。这一切都显得顺理成章。有人说，万科是选择了最好的时机进入杭州，因为杭州近半年多来房价稳定，并且其首获的九堡地块，地价并不昂贵，而杭州土地市场上更有不少期待合作的项目。

    "万科的节奏始终把握得很好"，这是业内对万科的一句评价。

    对此，杭州万科总经理丁健笑言："节奏的把握还是基于我们对市场做好了充分的准备。"据丁健介绍，其实早在三年前，万科就开始关注杭州，通过自身、合作伙伴、专业调研机构来摸底杭州市场。而具体地块的跟踪，则也是在半年前就已着手进行。对于人们对万科进入杭州时机的种种猜测，丁健认为，万科与国内大型房地产企业的最大区别是，它是以城市住宅开发作为唯一主业的开发商，这个主业非常清晰，这就意味着，万科对中国房地产市场长期判断是健康发展的。基于这样的主基调，万科随时随地都需要获取土地、开发项目。只要万科做好了准备，就会进入。

    同样对于杭州市场，丁健坦言，"万科现在正式进入杭州，足以说明两点，一是万科长线看好杭州，二是万科做好了进入杭州的充分准备。"

    这个准备，除了近年来做的市场调研，还有就是万科自身的战略调整和资金储备。丁健表示，万科2005年实现140亿元销售额，在融资方面优势突出。杭州万科的后续拓展有来自总部足够的资金支持。业内人士也表示，从万科先刊登招聘广告，后获取土地，可见其信心之充足。

    长线看好，充分准备，是否也意味着万科将长期立足于杭州？丁健对此表示肯定。他反复强调，"杭州万科绝不是一个项目公司，而是一个扎根于杭州的房地产公司。"据了解，在杭州万科的战略步骤里，已经提出了"在短时间内实现多项目操作的战略要求"。显然，事实也正按这个战略进行着。据了解。杭州万科同时还在杭州的其他区域寻找或洽谈项目，虽然万科方面对具体地块三缄其口，但从这次大规模招聘，万科集团人力资源部总经理杨彦女士亲自飞赴杭州全程执行招聘工作，就可以看出万科要立足杭州的决心。

    对于万科，我们可以期待什么？

    几乎所有人都会认同，万科是国内第一地产品牌。但是，这个品牌到底意味着哪些与众不同？与本地地产品牌同场竞技，它的优势和魅力是什么？而这样一个品牌，又能给杭州带来哪些积极的影响？虽然，杭州万科目前才刚刚拿到了"考卷"，但从其之前的成绩、进入杭州之后的一些表现以及与本刊记者的交流中，我们或许能感觉到一些值得期待的东西。

    万科产品高在平均分 配套物管是撒手锏

    相信很多人都会惊讶于万科拿地的魄力：大规模获取异常偏僻、甚至是渺无人烟的地块。连万科自己也戏言是"拓荒牛"。据说万科曾经在某城市拿过一块可以用荒郊野外来形容的地块，前期人员甚至是带着狼狗进入地块工作。而更著名的案例是万科在上海拿的第一块地，也就是后来的万科上海城市花园，是在机场隔壁，隔几分钟就有飞机隆隆地穿地块而过。但正是这些郊区项目，却获得了市场追捧，项目交付后也实现了很高的入住率，同时也成就了万科的产品品牌，比如城市花园系列、四季花城系列等。人们对万科产品有个精辟总结，万科的房子不是造得最漂亮最细腻的，它的景观也不是最精致的，但万科的房子是最适宜居住的。也就是说，它能让业主住进来，并且住下去。

    杭州万科总经理丁健对此的解释是，万科的产品是非常注重配套建设和物业管理的，既让业主住得方便，又让业主住得舒适。他告诉记者两个数据，一是万科住宅的公建配套通常会占到整个住区建筑面积的3%左右。二是到目前为止，万科做过的住区公建配套累计已达20万-30万平方米，相当于10个正常规模的百货商店。之前记者也在某公开场合听万科人这样说过，万科对配套、物业的投入几乎达到了不计成本的地步。

    相比于万科之前的地块，杭州九堡项目不算偏僻，更重要的是政府已经在那里做了很多配套规划，比如地铁、德胜快速路、长途客运中心、大型经济适用房区块建设等。丁健预测，从万科操作项目的经验看，不超过两年，九堡的基础设施、交通等生活配套会有相当大的改善。而万科九堡项目将会取名城市花园，延续该品牌系列。万科将一如既往地关注小区内外部配套、服务、建筑等综合价值，预计明年上半年可以销售。

    是否会品牌溢价？

    杭州的买房者普遍有个心态：对房产品牌是爱恨交加。品牌是一种信任，品质保证，但同时品牌又意味着高价。当记者问到万科产品是否会出现品牌溢价时，丁健的回答是：一、万科之前提出的高于25%利润不做的原则仍将贯彻于杭州项目中；二是万科希望九堡项目是大部分杭州中产阶层都买得起的房子，对其定位是性价比高的产品。三是万科的定价原则依据是成本定价和市场定价，更为看中的是市场定价。也就是说，万科计算这个项目投入了多少，值多少钱，结合市场对这个项目的反应，确定合适的价格。至于品牌溢价，万科不排除这个可能，但这是基于万科在维系这个品牌所投入的建造成本、管理成本、营销成本之上的。"对九堡项目，相信会物超所值。"丁健说。

    品牌溢价是一种正常的市场行为。根据九堡项目本身的定位以及它之于杭州万科扎根杭州的战略意义，相信它会是一个大家都能认可的价格。

    追求开放的企业性格

    相比于江浙人一贯内敛、低调的行事风格，万科首次进入杭州显然要高调得多，大幅媒体广告、品牌酒店内进行专场招聘，而且是在刚刚获取土地、成立公司这个在我们看来尚且应该低调的阶段。对此，万科集团人力资源部总经理杨彦毫不避讳，"所谓的高调是想让业内、老百姓看到万科对公众的态度。万科的企业文化强调客户是万科永远的伙伴，人才是万科的资本，还有阳光照亮体制等，我们关注的是专业化、规范化和透明度。"事实上，去年底开始，万科一直在很低调地做数据收集等市调工作，那是为了在没有干扰的情况下获得更准确的信息。"在做好充分准备的前提下，万科愿意很积极地面对公众，包括介绍我们的产品开发理念、企业管理理念等。"

    虽然，万科的产品还远没有上市，但很显然，万科已经非常有意识地在宣传自身品牌。丁健还补充道，除了积极面向公众之外，万科也有意与同行进行项目合作开发，万科从来都是非常积极地尝试各种股权投资形式。丁健踌躇满志地表示，"希望杭州万科能在较短的时间内成为杭州排名靠前的极具影响力的公司。"

    对开发理念的积极引导

    对于杭州市场的现状和前景，丁健认为，杭州前两年涨得太狠，现在正进入调整期，长线看好。

    至于杭州目前的城市规划和开发理念，丁健表达了一些个人的观点。首先是杭州地块指标都比较接近，容积率普遍偏高，没有形成由市中心向周边区域容积率逐步减小的梯度发展模式，这样的后果是有可能会影响未来的城市形象，比如远观过去城市的天际线不够舒展。二是之前杭州大规模的土地项目不多。大项目如果在一个好的发展商手里，可能会成为一个卫星城，政府的控规将更宏观，发展商会更多地把住区和城市生活配套做整体考虑，在某种程度上还会改变一个城市的形象和人们的生活习惯。但这个也要和目前所抵制的囤积土地要有一个合理的把握。三是杭州郊区项目很多，配套很弱，开发商还是比较依赖于政府的配套。这无疑是需要开发商转变观念，和政府共同协商解决。

    虽然，万科在杭州仅仅迈出了第一步，但期待这个中国房地产行业迄今为止唯一的中国驰名商标，不但能提供优质的产品，也能对杭州的房地产市场产生积极的作用。《楼市》记者 沈珏

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