十二个区域商业副中心

    笔者从《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》中了解到，杭州还将构建12个商业适当集聚、功能比较完备、业态相对先进的区域商业副中心。

    1.城站广场

    城站广场是杭州的交通枢纽和信息交汇中心，高档商务楼、写字楼、酒店多，商铺经营繁荣。城南商业发展的逐步成熟、利群大厦的建成，使得城站广场成为城南消费附属中心的速度加快，区域内商铺经营将趋向高档化和综合化，蕴含的商业价值比较大。

    市场点评：该区块目前商铺量不太多，江城路商铺售价约为1.8万-2.5万元/平方米左右，中闽大厦一楼商铺的售价在2.5万-3万元/平方米以上，不过面积偏大，总价要千万元以上。西湖大道商铺售价约在3万-4.5万元/平方米左右。这个区块的商铺以大面积为主，虽说还是商业中心，但这里的商业氛围正在慢慢淡化，由于交通的迅速发展，现在的游客来到杭州后就各自散去，相比以前的繁荣景象有天壤之别。

    2.之江大道南段新居区

    之江大道区域的房地产市场开发较早，楼盘的品质、档次较高。现在，南段新居区的生活氛围及商业发展已经稍有起色。不过，整体看起来还有些冷清，商铺经营一般，以服务于本区域内居民的日常生活消费为主，有餐饮店、茶吧、便利店、洗衣店等，满足人们购物、休闲的需要。

    市场点评：新居区完全发展起来后，这里的商业氛围会有较大的改善。住宅区的商铺有一定的供应量，售价约在1.5万元/平方米左右。例如复兴南苑、美政花园、好望角、海月花园售价在2万元/平方米左右，但大多数沿江商铺空置率较高，主要原因是楼盘品质较高但周边人气不足，社区商铺氛围不够浓烈。

    3.德胜东路地区

    杭州东西向快速通道的建设，对德胜东路的整体形象包括商铺的促进是比较大的。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，与现在杂乱、拥挤的情况相比，以后德胜东路的环境会更好。德胜东路乐购超市附近是目前整条路最繁华的地段，餐饮店、品牌专卖店、服装店以及与居民生活有关的服务性行业店铺都经营得比较好。

    市场点评：这里商铺的价格约在2.5万-3.5万元/平方米以上。交通条件改善后，道路两旁的住宅建设必然会有所发展，住宅的建设又会带动商业配套以及生活服务设施的跟进，附近相对成熟的住宅社区以及高密度的人流量使此区域的日常生活用品和休闲产业发展迅速,商铺经营会越来越繁荣，售价会更高。

    4.半山地区

    半山地区拥有杭钢以及田园·河畔居等居住区，经过多年的发展，目前商业基础较好。从商铺经营来看，内容丰富，餐饮店、超市、服装店、手机店等应有尽有，只是规模大多不大，可以满足本区域和附近居民日常生活及购物的需要。附近的北景园大型住宅区发展起来后，有可能给半山地区带来更多的消费客源。

    市场点评：如同上海的宝钢，杭钢也在周边有自己的员工社区,随着经济的发展，社区的规模也越来越大,而交通的快速发展，也增加了与其他城区商业中心的联系，但是想在短期内有很大的租售价格提升还是比较难的。

    5.卖鱼桥地区

    随着城北房地产业的发展，卖鱼桥地区愈发热闹起来，也成了市民心目中的好地段。景福百货、信义坊商业步行街等增添了卖鱼桥的商业活力，带动了周围小型商业店铺的发展。由于地段好、商业基础较完善、交通便利，这里商铺有较大的升值潜力。

    市场点评：该区域内，湖墅嘉园的商铺1~2层联售价格为1.5万元/平方米以上，湖墅南路商铺售价约为3.2万元/平方米，信义坊附近的迪尚商务中心商铺售价3.5-4万元/平方米。

    6.黄龙地区

    黄龙区域是杭州众多高档写字楼所在地，消费群体的购买力较强，商业气氛非常浓郁，整个区域的生活及商业配套设施较为完善。适应本区域及附近白领人士、居民的消费需要，高档中西餐饮店、健身休闲中心、办公用品店以及超市、服装店、洗衣店等都是商铺经营的选择方向，而且客源旺盛。

    市场点评：该区块黄龙恒励大厦的商铺售价在3万元/平方米，中田大厦的商铺售价在3.5万元/平方米以上，中融大厦的商铺售价在4万-4.5万元/平方米，以大面积为主。

    7.西城广场

    西城广场着力于大型购物中心的建设，有大型卖场、品牌餐饮店、电器行业等商业业态的经营，形成城西新商圈的势头初见端倪。西城广场的商业效应，将会带动周边一些小型商业业态的发展，以期在大商业中心的周围形成一个繁荣的商圈区。

    市场点评：此区块正在逐步成为杭城西侧的商业中心,周围社区的消费能力较高,商铺价格节节攀升，目前售价已在3万-4.5万/平方米之间。

    8.钱江新城区

    钱江新城是杭州市委、市政府"沿江开发、跨江发展"战略的重要举措之一，与此同时，钱江新城的商业发展进程也在加快。该区块多为商业办公用地或商业金融用地，以后将是高级写字楼、酒店、宾馆业发达的地区，商铺也会随着区域发展的成熟而兴旺。

    市场点评：虽然该区未来有相当大的商业物业供应，到2008年前后将有18栋新建的集团总部写字楼,想必到时候将快速提升这一区块的商业地产价值。由于现在的交通还不是很发达,近段时间发展较为缓慢,但是今后无疑是最具投资潜力的区块。

    9.下沙高教园区

    下沙是杭州城市发展的重点规划区域，享有政策及配套资源等多方面的优势。源源不断的校园消费群体和办公人员拥有巨大的消费需求，是园区商铺发展的客源基础。园区环境的不断成熟，也使得这里商铺的发展潜力非常大，可以做餐饮店、酒吧、咖啡吧、文化用品店以及电脑信息产品等行业的商业经营。

    市场点评：目前下沙高教园区的商铺售价在9000~11000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米，欧江饭店对面的商铺售价在1万元/平方米。

    10.滨江高教园区

    滨江高教园区是众多高等学府的聚集地，周边高新企业、高档住宅区云集。无论是校园师生群、企业工作人员，还是区域内居民，都给园区增添了商业活力，开拓了商铺市场，有着大量的消费空间。餐饮小店、特色连锁店、专卖店、咖啡吧、茶吧以及一些休闲娱乐场所如KTV、网吧等都是较好的商铺经营方向。

    市场点评：目前园区内商铺售价约在8500～10000元/平方米左右，商铺供求量大体平衡，南都江滨花园商铺售价在1.5万-1.8万元/平方米。选择正确的经营产业对于区域商铺的成熟度会有所帮助。

    11.小和山高教园区

    小和山高教园区以其人文和自然环境独特的别墅市场瞩目于杭州房地产市场。这里交通便利，环境优越。区域市场的逐渐成熟和居住氛围的不断加深，带动了区域商业市场的发展。以服务于本地居民为主，这里的商业配套及服务设施有着一定的市场需求。

    市场点评：商铺均价约在9000元/平方米左右，博雅·水木清华的商铺售价均价为8500元/平方米，绿野春天和中能·浪漫和山商铺售价待定。

    12.三墩地区

    浙大紫金港校区在三墩落户，对三墩的房地产及商业市场的促动力量是巨大的。名校效应加上本身旧城改造的实施，使三墩成为住宅及商铺投资的热点区域。以后，校区消费者群、本地居民以及新住宅业主的加入，给三墩的商业发展带来了庞大的消费市场。

    市场点评：大量的经济适用房在迅速建造中,今后的两三年内将有许多固定的人流量涌入,势必会强烈地刺激商业地产的崛起,投资潜力巨大。

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