新华网浙江频道12月19日电 12月11日，银监会和人民银行联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），第二套房子按户认定已经明确了。

    时间过去了一个星期，市区哪些银行已经开始实行了？投资房产还有得赚吗？以租养房是否还能轻松实现？这些问题成为了不少老百姓茶余饭后最关心的话题。

    三家银行率先 执行房贷新政

    家住柯桥的叶先生工作5年，手头攒了些资金，差不多够付一套百平米房子的首付，便盘算着到绍兴市区买套房子，既可作投资之用也可自己住。知道《补充通知》出台的消息，叶先生开始担心起来，他专程跑到市区几家银行“灵”了下市面。

    周一上午一大早，叶先生坐上公交88路从柯桥赶到市区，从人民路到中兴路，中国银行、建设银行、中信银行、工商银行、招商银行一家家挨个跑下来。临近中午吃饭，叶先生心中基本有底了：中行、建行、工行几家大型国有银行都已经开始实行房贷新政策，中信银行和招商银行近期暂停二套房房贷，工作人员表示还在等行内上级部门通知。

    “我在绍兴县前两年贷款买了套房子，现在到市区买房算是第二套房吗？”细心的叶先生就自己的实际情况咨询了已经执行《补充通知》的三家银行。结果三家银行的答复各有不同。中行房贷人员表示在绍兴地区范围内购买第二套房子，均以第二套房计算，因此叶先生的情况属于第二套房。建设银行的房贷人员则表示，是否算第二套房，还得看叶先生现在在柯桥房子的实际家庭人均居住面积是否小于市区人均居住面积，如果是比市区小，叶先生在相关材料证明齐全的情况下，就可以申请批准按首套房贷款。反之，叶先生在市区购房就得算是二套房。工行的说法则强调，按照《补充通知》规定，以户为单位界定二套房。

    据了解，贷款购买第二套住房将提高贷款利率和首付比例，二套房贷的利率在基准利率的基础上上浮10%。此外，公积金贷款在界定第二套房时将和商业贷款执行同一标准。银行人士也提醒，如果贷款购房者从父母处继承或者本身就拥有无贷款自住房，再购房都被视作“首套房”。

    一年内涨两成 投资才能保本

    虽然叶先生说自己买房子主要是为了改善住房条件，但现在谁能不关心投资的行情呢，他顺便请银行专业理财顾问给自己做了一下测算，结果令叶先生大吃一惊：“第二套房投资一年转手，要房价上涨19％才能保本，这个风险可不小。”

    据理财顾问分析，房贷新政出台后，贷款购买多套房屋不但首付提高，而且利息方面比原来增加了25％以上，而目前5年以上的商业贷款基准年利率是7.83％。

    叶先生算了下自己的购房成本，除了原房价外，还包括购入时契税+营业税+土地增值税+所得税+中介佣金+利息。因此假设第二套非普通房屋的首付是40％，保本点涨幅大致如下：持有一年出售，3％+5.55％+0.5％+2％+3％+（60％×7.83％×1.1）=19.21％；持有两年出售，3％+5.55％+0.5％+2％+3％+（60％×7.83％×1.1×2）=24.05％；持有三年出售，3％+5.55％+0.5％+2％+3％+（60％×7.83％×1.1×3）=29.55％。也就是说，不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益，一年内出售，保本点是原房价上涨19％以上；两年内出售，保本点是原房价上涨24％以上；三年内出售，保本点是原房价上涨29％以上。

    按目前交易成本，首付40％的住宅，房价要上涨19％左右，叶先生的投资才可能回本。就利息来算，视为第一套和第二套的房子，在首付均为40％的情况下，若定性为“第二套”的房屋，每年多支出的成本为房价的1.1%。为此，叶先生还想到了一个以租养房的办法，来节约成本，但这个想法也很快被否决了。按照目前房产租赁行情，目前年出租收益约为房价的3％，而年利息支出为房价的5％，差额之下，以租养房并不现实。

    因此第二套房投资，房主所要承担的风险将会进一步加大，是否购买还得慎重考虑了。

    二手房显清淡 房产中介难做

    房贷新政出台，二手房市场显得更加清淡。记者从市区几家房地产中介公司获悉，近一周来，每天二手房客户的看房量只有上半年平均每天的50%左右，有意向签约的人更是少之又少，一些房产中介感叹这个月还没开过张。

    “房贷新政一个接一个，现在生意难做啊，以前热销的学区房现在都卖不动。”市区胜利路开房产中介所的金女士向记者大倒苦水。金女士的话，在其他房地产中介公司得到了印证。记者从江江、百盛等多个房地产中介公司了解到，看房购房的人明显少于去年同期，真正下决心购房的不多，出现“有意愿看房，难下决心购房”的现象，整个二手房市场销售情况不尽如人意。

    虽然在不少房产中介的房屋信息中，写有“可改名、办理按揭”等字样，但记者获悉，目前不少二手房贷款都被银行拒绝了，银行的“惜贷”加重了不少购房者的犹豫，不少买卖就此“流产”。还有不少买主在《补充通知》出台前刚签订合同，可《补充通知》一出来，经第二套房界定，首付、利率一起提高，一些买方便遇到了资金问题，致使合同搁浅。业内人士判断，《补充通知》的出台，不仅影响到了二手房市场，新楼盘销售也受到了直接的冲击，不少本打算买房的买主，都因为第二套房的门槛升高而延缓买房。（绍兴日报　作者： 任娓娓 潘琼英）