新华网浙江频道12月20日电  外来的地产大鳄们，正在逐渐掀起他们的“盖头”。根据有关数据显示，除了已经开盘的万科·魅力之城、复地·连城国际之外，明年要开盘的外来地产大鳄项目还真不少，它们包括中海的滨江项目、城北的凯德·视界、嘉里·桦枫居、华润新鸿基的万象城悦府，以及北京金隅、保利地产在下沙的项目。而如今，万象城已经确立了主力店，复地加快了在杭州攻城略地的步伐，一时间，杭州楼市满是外来地产大鳄的身影。

    如果说之前杭州购房者关注他们，是因为他们响当当的名气，那么随着这些项目逐渐面市，到了考验这些外来品牌开发商产品营造能力的时候。那么，他们又能交出一份怎样的“答卷”？他们又将给杭州楼市带来怎样的影响？

    外来大鳄两年拿地3751亩

    自2005年嘉里建设集团入杭，外来地产大鳄陆续通过各种方式进入杭州市场，在杭州与本土开发商展开了激烈的竞争。根据阳光顾问统计，2006—2007年，外来大鳄总共拿下约3751亩土地。

    其中，2006年以万科、凯德置业等为代表的外来大鳄竞得1093亩土地，约占2006年土地出让量的30%。2007年，外来大鳄在杭州取得土地数量更是达到惊人的2658亩，约占已经出让土地量的51%，与2006年相比，同比增长约143%。中海地产、复地集团、金地集团、保利地产、远洋地产等都开始深耕杭州市场，进入数量和速度之快令人瞩目。

    在2006—2007年中，在杭州市场拿地最多的外来大鳄为金地集团，达546亩(包含与中天合作开发346亩三墩地块)，其次为保利地产434亩，远洋地产425亩(包括拱墅区298亩商务地块)，世茂地产415亩。

    从区域看，目前外来大鳄拿地主要集中在郊区板块。在杭州各区域中，下沙成为外来大鳄最主要的聚集地，吸引了世茂地产、南京朗诗、北京金隅、保利地产等实力开发商，使得下沙成为一批外来地产大鳄入驻杭州的桥头堡。

    在地价不断上涨的杭州，外来大鳄或独立，或共同出资联合拿地，或联手开发，在杭州掀起一轮抢地热潮，两者的竞争已经进入白热化阶段。

    杭州融入国际化竞争轨道

    “外来地产大鳄的进入，首先使杭州地产发展一下子前进了10年，无论从资本观念、企业运作观念、产品观念还是营销观念，这种触动和改变是根本性的。”攻略营销机构执行董事祝军华言出惊人。他表示，很为杭州地产商感到庆幸，在国际化全面深化的前夜被惊醒，奋起直追，走上市、连横、精工的道路。

    他说，如果杭州没有这些大鳄的进入，还像10年以来的封闭式开发模式来看城市发展，就算有远大抱负的企业，也未免会被歌舞升平的江南市场所迷醉和局限。他认为，杭州的房产开发除了施工精度这个环节还处在领先地位，其实在开发理念、成本控制、资金渠道、营销投入等方面已经滞后了。

    “就苏州来说，已经进入的国际大鳄有23家，其中包括日本的大和房屋等世界500强企业。而宁波的产品、城市规划、营销形象也令人刮目相看，成长速度绝对在杭州之上。”

    他认为，这些外来地产大鳄对杭州的变化触动，首先是开发商格局的改变，一个期望成为国际化大都市的城市，其开发商主体构成，肯定是以大企业为基础的，而且是以国际资本为特征的，而不是本土企业保护下的市场。

    “总之，我个人觉得一个城市要成长，一个企业要成长，必须早一点进入全面竞争的市场，这样的成长速度是超过闭关自守的。”他说。    

    楼市格局重新构筑

    祝军华说，随着杭州进入国际化竞争行列，开发商彼此间的竞争，也从单一的项目收益变为全面、全过程、全领域的企业运作竞争，具体表现为从土地、资本、合作方、客户、管理、团队、品牌、服务等所有环节竞争，是一种要求更大差异化和效能的竞争。

    “这种竞争绝对不是局限于上市或融资这样的技术层面，而是一个全面环节的竞争阶段。”他说。

    而浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生认为，大资本的大量进入，使得杭州楼市从原本自由、分散竞争，逐渐变成大资本、大品牌之间的垄断竞争。他用楼市从“春秋战国”时代向“三国鼎立”时代来比喻。他说，中小企业、中小资本、中小品牌处于竞争不利状态，话语权逐渐丧失，他们从原来的主导地位，变成只能跟风、观望，被逐渐边缘化，不得不寻找另外的出路：或者“上山下乡”去另外的城市发展，或者被兼并，或者干脆退出。

    事实上，这种状况已经在最近的杭州土地市场上得到充分印证。虽然不少本地中小开发商在今年火爆的行情中大赚了一笔，手上尚有余钱，但是却纷纷在实力雄厚的外来地产大鳄面前败下阵来。杭州楼市已经渐渐成为这些外来者的天下。

    祝军华则认为，外来大鳄入驻是对城市优势资源的重新分配和定位过程，对于一个城市的影响肯定是很明显的。被挤压出主城市场的本土中小开发商，将带着优势的营造理念和产品去影响次一级市场，从大局来看，呈现出优势价值外延的局面，对总体市场水准提升是有益的。

    房产品开始升级换代

    “杭州本地开发商做产品非常细腻，特别是在景观和外立面等细节方面非常完美。但杭州之前更多地在建筑本身下功夫，而在规划和生活方式的营造上，还有待提升。”这是浙江复地置业有限公司董事长总经理薛瞻千，在接受记者采访时的一段阐述。

    业内人士纷纷认为，外来地产大鳄的进入，会让本地公司的开发模式、开发理念、开发水平更上一层楼。对此，赵杭生的描述是：“榜样的力量是无穷的。”他说，之前有很多杭州的开发商都会跑到深圳、上海、北京等一些房地产开发比较成熟的城市，去参观一些品牌公司开发的经典楼盘。而现在，这些公司到了自己的家门口，可以学习的机会更多了。

    事实上，经过多年发展，很多外来地产大鳄的开发水平、开发模式都相当成熟，已经形成了比较稳定的产品品质。比如万科的住宅产业化，采用模式化定制产品；又比如中海经过20多年的发展，独立研发了不断深化、逐级递进完善四代产品体系，目前正在向第五代迈进。

    “对于购房者来说，可以买到质量更有保障，售后服务更好的产品，未尝不是一件好事。”赵杭生说。　

    填补楼市开发“盲点”

    值得一提的是，除了少数外来地产大鳄在杭州市中心繁华地块有项目之外，因为地块规模比较大等原因，大多数外来大鳄首先进入的区域，是下沙、三墩、滨江、转塘、西溪、九堡等杭州次中心地段。

    业内人士认为，随着这些外来地产大鳄纷纷进入杭州新兴区域，杭州楼市可能出现到处是“热点”区域的现象，从而消除楼市开发的“盲点”。

    事实上，很多品牌实力雄厚、开发经验丰富的外来地产大鳄，与其说他们是一个开发商，倒不如说他们是一个城市运营商。他们拿地时虽然普遍谨慎，但又绝对不手软，喜欢对一些规模比较大的地块下手。

    而“开发一个带旺一片”，更是他们对每一个新近区域所作出的贡献。

    比如说中海今年斥资百亿元，在西安的曲江新区造城，除了开发其建筑面积逾200多万平方米的三处大型精品社区，以及20多万平方米的商业及相关服务配套设施之外，它还参与城中村改造和公共设施建设，所做之事已经不是单单做一个项目那么简单。

    在杭州钱江新城拥有80万平方米都市综合体的华润新鸿基，之前就非常擅长运营新的区域。比如新鸿基旗下的APM大型购物中心所在区域，原来是香港的工业区，相当于杭州的拱墅区，但目前已经是全香港最为成功的shoppingmall之一。

    同样，复地杭州项目连城国际所在的乔司板块，以前是杭州楼市的开发空白，在许多人看来更像是一个城乡结合部。但是，复地打造的是一个具有国际化生活品位与格调的复合型生活社区，无论是建筑规划还是商业配置，都力求与周边环境的和谐统一。业内人士坦言，它重新阐述了乔司板块的价值。 （今日早报 作者： 吴彩萍 余冬平）