一期已然结顶的金色年华

    四成配套

    六成公寓

    不出售产权

    市场化运作

    当老龄化问题越来越清晰地摆在人们面前时，伴此而来的还有巨大的市场机会。经历了长达5年的探索与摸索后，近日，位于转塘金家岭的金色年华完全退休式生活社区传出消息，该项目一期现已全部结顶，将于本月正式向市场推广，若无意外，社区一期园区有望于2008年5月正式开园入住，可以同时容纳373户老人过上全新的退休式生活。

    据悉，这是杭州市到目前为止第一个完全采用市场化、社会化操作方式开发的老年公寓项目。作为本项目的主要发起人之一，浙江省马寅初人口福利基金会会长徐爱光称，这个千辛万苦才出来的新型完全退休式生活社区，是对社会化养老市场机会和前景的一次全新尝试和有意义的探索，其成功开发的经验和历程不仅对项目本身有着极其重要的意义，而且会极大地推动社会参与老年住宅开发的积极性，促进老年住宅市场的快速发展。

    老龄化带来新思考

    为什么最长的生存期最不被关注

    对大多数杭州人乃至很多中国人来说，老龄化已非一个新话题。据徐爱光介绍，随着严格执行20年的计划生育政策开始对中国人口结构产生深远影响，中国开始面临一个前所未有的老龄化话题。“按国际人口学来说65岁以上称作为老人，过去我国老人占人口的4.9%、小孩为35%，比例为1∶7。随着人均寿命延长、新生婴儿出生率下降，1997年后老人与小孩的比例已超过2∶1，中国的人口老龄化发展得太迅速了，这是个非常严峻的问题。”

    随着社会老龄化趋势的加剧，社会对于养老模式的研究、探索逐渐开始，但探索之路并不轻松。据徐爱光介绍，虽然老龄化是个全球趋势，但欧美等发达国家的老年阶层多数是“先富后老”，中国却是“先老后富”或是“边富边老”，这无疑对中国解决老龄化问题提出了新的课题。“这些国家的最低生活保障比我国要好，以医疗保险为例，日本实行全面医疗保险，任何一个人到任何一个医疗单位，只要负担30%的费用。而在我国目前还远远做不到这一点。”

    居家养老问题是老龄化进程中最被关注的一大话题。徐爱光把中国的老人分成三种类型，一种是无经济收入、劳动能力和法定赡养人的三无老人，最佳的养老选择便是政府出面办养老院集体供养，让温饱有保障，解决老人的最低生活要求；第二类属于中层阶级，居家养老、提供优良的社区服务方便满足老人在家中养老的需求将是不错的养老方式；第三类则是属于比较高层次的老人，他们退休金高、没有家庭负担，此类老人对于养老的要求最高，他们向往一种安静的、空气好的环境，注重私密性与沟通交流平衡的建筑住宅，精神生活丰富多彩的养老方式。

    徐爱光分析，“其实一个人从婴儿期、少年期、青年期、中年期发展到老年期，人生的前四个阶段都有自己明确的价值目标，但也致使生活总被一些有形或无形的东西所羁绊，哪一阶段都不完全属于自己，只有老年期，才是真正属于老人自己的生活空间，尤其是随着生活水平的提高，人们的寿龄增加之后，老年期无疑会成为越来越多老人一生中最长的一段时期。”

    “为什么一生最长的生存时间段里，生活质量却最不被关注？”在越来越多的人们发出类似疑问时，徐爱光认为这预示着一个巨大的老龄市场机会：“其实人的一生只有迈入了老年期，才有条件仔细去咀嚼，去品味。通过社会化、市场化手段为不同需求的老年人提供不同层次的居家养老方式，不仅社会需要，企业也可以找到新的开发、经营思路。”

    社会化养老模式

    社会变迁带给市场的机会

    在此背景下，从本世纪初开始，社会化养老作为一种社会话题而被广泛关注，各种类型的老年公寓、退休生活社区等高品质养老型物业也逐渐出现，只是这种探索大部分仍停留在政府出面的公益养老型为主，真正纳入社会化商业模式操作的并不多。

    1999年至2001年，萧山区老龄委联合泰和房产开发了总建筑面积近3万平方米的萧山老年颐乐园，由老年公寓、托老部、后勤服务中心、医疗中心、老年活动中心等组成，作为自费寄养为主公寓居住为辅的社会福利事业单位，向老年住宅产业的开发跨出了尝试性的一步；

    2001年，建德民政部门投资1000万元兴建了从外表看跟普通小区毫无区别的老年公寓，整个社区采用宾馆化设计，配套以及各种设施充分考虑了老年人的晚年需要，并提供护理服务；

    不久后，杭州余杭区内某楼盘推出了针对老年人销售30年使用权模式的养老型住宅，出于对老年公寓前景的担忧，当时销售方并没有提出老年公寓的概念；

    2003年前后，东洲房产也在半山一带开发了名为田园·康馨苑的家庭旅馆式护理公寓，不过，这一项目最后整体转让给了浙江省肿瘤医院；

    ……

    但是，以上这些并不足以涵盖老龄化社会下数量越来越众多的老年人的所有需求。恰如徐爱光所述，根据国内以前的生活状态，中国的老人很容易满足，但满足不等于没有追求。在社会整体水平不断提升的前提下，很多老年人对退休生活的要求和期望都在提高。“就像我一样，年轻时拼搏了一辈子，进入老年期后除了要求身体健康、家庭和谐，也希望高质量的老年生活。比如有一个环境优美、适合锻炼、不断更新知识的学习场所，可以与老年朋友经常一起交流，互换养生心得等等。”徐爱光说，在长期从事老龄事业的过程中，她发现有大量抱着与她同样想法的老年人，于是便萌生了创办金色年华这一完全退休生活社区的初衷。“创办一个针对老年人群需求的、真正意义上的退休生活社区。”

    想法有了，如何纳入商业化、社会化的操作范畴便成了另一个话题。“老龄人群日益增加，指望社会公益、福利事业解决所有的养老问题是不可能的，将养老问题纳入市场化操作范畴势在必然，可操作性也越来越强。”

    先知先觉的房地产商们也闻到了老龄化带来的这些市场机会。2000年，北京的小汤山疗养区开始创新性地推出了中国第一个示范性养老基地——北京太阳城国际老年公寓项目，整个社区总建筑面积18万平方米，配有10000平方米的老年医疗中心、6700平方米的老年娱乐中心、3460平方米的老年大学和5000平方米的老年购物中心，至今已销售至第三期。

    第一个吃螃蟹

    看起来味美，吃起来很累

    金色年华是杭州城内第一个按市场化操作模式开发的老年公寓项目。项目地处转塘境内，午潮山国家森林公园范围，距杭州市中心仅22公里，由浙江省马寅初人口福利基金会所属的浙江银发事业发展中心负责建设。

    对于这个从2001年便着手准备，7年之后开始正式推向市场的老年公寓项目，负责项目一线开发的浙江银发事业发展中心副主任汤平平用简单的一句”看起来很好，吃起来很累“概括了整个项目开发的艰辛与曲折。

    据汤平平介绍，老年公寓的开发既不同于普通住宅，也不同于传统的福利养老。“相对普通住宅而言，老年公寓体现了根据老年人生活习惯、居家习惯量身定制的特点，但相比传统的福利院养老，老年公寓又可以体现出服务周到、居家感强、私密性好等特点。”

    作为一个“完全退休社区”，金色年华整个社区分居住和配套两大部分，其中居住部分有居家式公寓，护理式公寓和度假式公寓，包括一室一厅、一室两厅、两室两厅等多种户型类型，入住人口需要达到法定退休年龄。汤平平说，从前期市场了解的情形看，大多数目标客户对于这种方式都非常接受。

    为了做好这个项目，汤平平说，他们从2001年开始便先后去日本、美国、澳洲等地考察当地的老年公寓项目，最终认定老年公寓其实是完全颠覆传统房地产开发经验的一种全新开发模式。“原来的房地产开发经验在这样的项目里很难用上，”作为上世纪90年代开始从事房地产行业的专业人士，汤平平的房地产从业经验可谓相当丰富。但面对金色年华，汤平平却是“老兵碰到了新问题”：”说是建老年公寓，其实还要建医院、建老年大学、图书馆、餐厅、宾馆、娱乐中心、休闲中心，“汤平平说，在开发金色年华的这些年里，他们最终感觉造的并不是房子，而是一座城，一个专为老年人设计的社会，“到最后，从事这个项目开发的很多工作人员都快成为老年问题行家了。”

    ”我们能做的，便是尽可能地在前期把准备工作都做好，把能想的、该想的都想到，“从准备到开发，金色年华光是规划、设计方案便几易其稿：”我们争取把每一种需求都能考虑进去。”

    体现人性关怀

    充分考虑每一个细节

    到2007年底，在金色年华园工程接近尾声时，前区参观的人们被外表看来非常地中海风格、每一处细节却处处体现出人性关怀的新型老年社区感动了：

    在金色年华，幢与幢之间全部用风雨连廊相连，无论刮风下雨，老年人都可以方便、安全地到达各个公共空间；虽然每幢楼都只有四五层高，但全部配备了医用电梯，楼梯净宽、踏面宽度、高度都充分考虑了行动不便者的承受能力；

    整个社区需要的地方都铺设了防滑材料、无障碍坡道，走廊宽度远远宽于普通走廊，按超过两辆轮椅交会的宽度计算的，所有的扶手全部采用圆杆，所有边角全部采用圆角设计；

    根据老年人的生活习惯，在卫生间等位置布置了红外感应系统，通过动静在监控终端注意老年人的起居是否正常，既要保证老人养老生活的安全，也要兼顾他们的隐私权。

    然而，汤平平说，硬件不过是老年公寓项目“万里长征中的第一步”，对于这种专业房产项目，老年公寓项目更多的挑战将会在日后经营过程中出现：“金色年华的宗旨是要开发成一个既体现传统居家养老文化，又提供社会化服务的，符合中国国情的养老模式的社区。能不能真正做到这一点，除了前面的硬件投入，后面的经营、服务才是真正关键所在。”

    为此，银发事业发展中心又在后续的“医食住行乐”服务上下足了工夫：中心1000平方米的老年社区医疗保健中心，与浙江省人民医院形成联盟，开设常见门诊，纳入省市医保系统、开设“绿色通道”，实现求医一条龙服务，为每位入住老人建立健康档案，定期身体检查；饮食方面，安排专门的膳食人员量身定制菜单，每周对食谱进行调整、推出免费送餐，并引进品牌餐饮服务；服务上，推出全天候服务、紧急呼叫服务、出入管理服务、预约服务等一系列的亲情居住服务以及免费家政、温馨物业等；娱乐方面，开设老年大学、图书馆、度假交流等一系列老年人个性化服务。而为了达到这些服务，社区投入使用后计划配备150位左右的管理和服务人员，“相当于普通住宅小区的10倍左右。做这个项目，我们不知道掉了几层皮，“汤平平如是说。

    看好这块大蛋糕

    有想法的开发商不少

    艰辛的过程，换来的是光明无比的市场前景。据汤平平介绍，若无其他意外，金色年华完全退休生活社区将在2008年1月中旬推向市场，市场状况很是乐观。“为了保证小区养老生活氛围的纯粹，金色年华不考虑出售产权，而是采用购买服务的方式，通过提供长期、中期、短期多种养老的模式，让老年人既可在这里享受短期的度假式养老，也可以完成20年及以上的完全省心养老计划。20年以上养老计划中，如未住满20年，老人亡故后，剩余的费用将退回给老人家属。”

    而从已登记客户的情况看，汤平平说，六成都是老年人自己，四成是替父母或自己本人关注本项目的事业成功人士，“由此也可见老年人对于这种新型养老模式的认同度。乐观估计，明年5月一开园，金色年华便可迎来七成以上的入住率。”

    不过，也有开发商对此表示了谨慎乐观态度。曾从事过老年公寓项目开发的某企业高层认为，老年市场看起来真的不错，但做起来真的挺难。“愿意花钱买高品质老年生活的至今仍是少数，市场可以接受一到两个产品，但整个市场容量到底有多大，真的不好说。”

    此外，老年公寓开发所需投入的大量配套设施也让很多企业感到心里没底：“老年公寓具有‘一低二高’的特点，低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。这意味着在收入来源与经营成本上存在矛盾。试想，老年公寓一方面强调居家养老与社区服务相结合的个性模式，需要用企业化经营管理、选择山水相伴、风景优美的地段开发，给老年人提供个性化的居住条件和周全的人性化服务，并不适合传统的建房卖楼开发模式；另一方面，老年公寓项目因为需要齐全的配套设施，其投资额大、资金回收期长，在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，对于开发的资金需求和回收期限都远远高于普通房地产项目。”

    对此，作为金色年华项目直接负责人的汤平平也坦言，虽然目前看来市场对于老年公寓的认同度比较高，但在金色年华二期开发完成之前，社区经营很难达到盈亏平衡。“金色年华一期150亩地，四成是配套、六成是公寓，我们事先也测算过，以目前的规模在日后经营中很难达到收支平衡，需要进一步扩大规模。”但汤平平说，虽然做起来挺累，但随着这个市场的日渐发展，从长远看，“吃起来会很香。”

    正是冲着这样的一种发展趋势，越来越多的房地产商开始试水这一市场。不久前，杭州有数家房产商开始着手寻找目标地块准备进军老年公寓市场，速度快的已初步定下了海南等地的老年公寓开发地块。“专业化可能是很多中小房地产公司必然要走的路，开发老年公寓项目则是老龄化社会进程中很有竞争力的一种专业化方式。”

    绿城目前虽然尚未正式进军老年住宅市场，但作为行业领军人物，他们亦已开始了此方面的探索。位于杭州临平茅山脚下的综合性楼盘绿城·蓝庭就明确打出了老年牌，在这个楼盘中，专为老年人设计的楼盘达到了800多套，其中两到三成专为生活不能自理的老人准备。据该公司相关人士介绍，除了在住宅设计上体现对老年人生活习惯的考虑外，绿城还将在老年大学、老年食堂和健康医疗服务上进行相应的服务体系配套。