一个值得深究的现象在杭州楼市出现：有一些现房和准现房楼盘，开盘三年多甚至早已交付仍剩下不少房源，且成交相当不理想。在对这一现象仔细调查后发现，有不少楼盘是因开发商“捂盘”惜售所致。用“机关算尽太聪明”来形容开发商“捂盘”再合适不过，但结果却是“枉费了捂盘心”。

    上周，笔者走访了杭州六大楼盘。这六大楼盘的共同特点是开盘已很长时间，但还是有房在卖。

    现场——A楼盘：交付1年多还有房源卖

    笔者以购房者身份，来到该楼盘售楼处。该楼盘早在2006年已交付，不过售楼人员介绍说，目前还有几十套房源在售。

    售楼人员介绍说，目前还有6套50年产权的单身公寓和8套70年产权跃层。“目前入住率已近50%，剩下未卖的都是尾盘。每个楼盘都会有尾盘，这很正常。我们的房子销售一直很俏。”

    在该楼盘看房近两个小时，未遇到其他看房者。走出该小区时，杭州三家知名房产中介公司工作人员围上来，告知他们那里该楼盘多套各种户型的二手房。

    调查：在业内人士眼中，该楼盘捂盘似乎已是不争的事实。一位房产投资客说，去年6月他曾向售楼处询问是否还有房源，却得到了否定答复。但年底时，他的一位朋友通过房产公司内部人员，以每平方米7000多元的价格，购入一套三房两厅公寓。目前该楼盘的入住率并没有售楼人员宣称的那么高。

    现场——B楼盘：余房品质实在不敢恭维

    B楼盘由三幢高楼组成，中间一幢为商务写字楼，两边是住宅楼。楼盘很小，没有社区的感觉。而且紧靠马路，周边绿化很少，只有零星的绿色，印证了售楼小姐“市中心寸土寸金”的话。住在这里，噪音、汽车尾气是不可避免的。

    到B楼盘看房，来来回回走了三趟，就是没能找到楼梯或电梯。最终在一位施工人员的带领下，从正在施工的多层楼旁绕过，再走进黑压压的底楼，才找到电梯上楼，而该楼盘就要在6月底交房了。

    剩下的房源中，都是西边套，靠近马路。厨房比较小，主卧门口有个小小的过道，不仅没有增加空阔感，反而是空间的浪费。阳台很大，但位于市中心的楼盘，可供欣赏的风景并不多，目前均价19700元/平方米。

    售楼小姐说，剩下的房源之所以没有卖出，主要原因是价格太高，购房者经济上承受不起。

    调查：该楼盘至今未售完，由户型、环境和价格众多因素所致。户型不理想，再加上居住环境较差，想要购房者高价买单，谁会愿意呢？

    现场——C楼盘：品牌不咋的，价格惊人

    C楼盘已结顶，2009年6月交房。去看房那天，售楼小姐坚持不让实地看房。于是，只能站在文二路上远观，可见房子的外立面，大致已经成型。

    售楼小姐说，景观还未开始施工，目前剩下10套公寓和2套跃层还没有售出，东边套、中间套和西边套一应俱全。“房价高，买的人自然少，但整体销售还是不错的。”

    调查：该楼盘的最近一期房源开盘，恰好是第二套房贷政策出台的第二天。知情业内人士分析认为，政策的出台，迫使开发商停止捂盘，匆匆上市。该楼盘所剩房源中，价格约2.8万～3万多元/平方米，高得惊人。价格如此之高，但宣传推销力度、品牌度远远不及周边楼盘，最终导致销售难。

    现场——D楼盘：好地段还有众多房源

    D楼盘是真正的现房，地理位置很优越。售楼人员说，目前还剩200多套房子未卖。每平方米23000多元的均价，是一般购房者难以承受的。“虽然价格很高，但借助于优越的地理位置，房子还是会有客户的。”

    也许正因为这样吧，看房那天，售楼中心除了售楼人员和笔者，没有其他看房人。但售楼人员并没有竭力向笔者推荐房子，自始至终态度不冷不热，大部分时间让笔者独自看楼书。

    调查：该楼盘自2005年陆续开盘以来，如今仍有200多套剩余房源，被众多业内人士称为捂盘典型。从均价每平方米1万多元涨至2万多元，一部分为市场的原因，很大程度上也是捂盘的功劳。问津客户之少，多数因为“高处不胜寒”。如此多的剩余房源，宣传推销却不热情。小小的细节，昭示开发商底气十足，还是原本就缺乏营销意识？

    现场——E楼盘：剩下的基本是跃层

    到E楼盘那天，恰逢交房。该楼盘旁是家市场，市场的喧嚣影响小区的宁静，让众多业主不满。虽然开发商在楼盘宣传单中介绍，“多班城市公交在小区前经过”，但当笔者看房结束回市中心时，等了近半个小时才等到公交车。

    售楼人员说，该楼盘入住率达到40%，目前已开盘的房源中，只剩下五六十套跃层。“跃层面积大，价格高，买的人自然少喽。”

    调查：业内人士分析认为，一般一个楼盘最难卖的就是边角料和大面积的跃层，因此现在很多开发商都通过降低售价的方式来卖边角料，但对跃层，却仍定位在小区里的“豪宅”品种，售价并不低。事实上，假如这个楼盘的综合品质不足以打动人，那些肯为普通住宅里的豪宅买单的人并不多。

    （作者： 姚晓玉）