就在日前，杭州明确了实施城市国际化的战略发展方向，建设二十大新城，开发100个城市综合体也随之出炉。在这些综合体中，一个鲜明的特征是，随着杭州地铁建设的加速推进，一大批杭州以往没有出现过的崭新建筑业态——地铁上盖物业也浮出水面。

    其中，在几个重点站点上的上盖物业，将有望形成大型“卫星城”式的建筑群。如武林广场站站点周围，将形成约23万平方米的商业和公建面积；七堡车辆段地铁上盖物业，可开发约85万平方米的公建及住宅面积。这些重要站点的上盖物业位置优越、规模庞大、规划设计先进，将成为该区域的标志性建筑。而这些地铁上盖物业的出现，必将对杭州今后的商业格局产生历史性的巨变。其中，武林商圈与湖滨商圈的有效对接融合，下沙商业地产和商务地产的全面崛起表现得最为显著。

    地铁上盖物业的香港经验

    众所周知，由于香港用地紧张，香港的各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体——真正意义上的地铁上盖物业。在众多的香港地铁上盖物业中，盈翠半岛、汇景花园、新翠花园等是非常典型的。这些楼盘的共同特征是：底层是换乘公交车站或者铁路站，与之相联或上面二至三层为商业建筑，在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑，中间是居住区中心花园。

    “香港地铁的高效率是众所周知的，它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系密切相关。而在地铁线路上的地铁上盖物业更是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。”某业内专家指出，去过香港的人都能切身体会到，香港地铁建设的成功得意于“地铁+物业”的综合发展模式。该人士认为，地铁开通一方面会给沿线站点以及周边土地和物业带来巨大的升值空间，另外一方面，地铁站点以及周边大规模的物业综合开发又为地铁吸引大量的客流，以此提升地铁的运营效益。据统计，香港地铁车站附近500米内，吸纳了50%的人使用地铁。

    推动湖滨商圈、武林商圈的有效对接

    在杭州主城区的地铁上盖物业中，特别值得关注的将有三个地铁上盖物业群。分析人士认为，随着这三大地铁上盖物业群的崛起，将有效的使得以往被割裂的湖滨商圈、武林商圈实现有效对接。

    其中，位于延安路中段的原浙大湖滨校区地块将与地铁1号线和2号线直接连通，三年后，这里将形成一个初具规模的嘉里中心综合体，实现武林商圈与湖滨商圈的有效对接。作为多用途的综合物业，嘉里中心将包括香格里拉大酒店、甲级办公楼、优质公寓式酒店、中高档购物中心和大型停车场等。综合体投资总额将超过50亿元；武林商圈将形成两个地铁上盖集群。其中包括武林广场地铁指挥中心上盖物业和武林广场地下商城的综合体总投资将达35亿元。同时，武林商圈另外一个重要的地铁上盖物业将是杭汽发地铁综合体，这里与西湖文化广场隔河相望，地块规划设计将力求与现有环境相协调，使原地块焕发新意，建设成为富有特色的现代化生态型高档居住区。

　　下沙商业史将有望得到彻底改写

    值得注意的是，以往被一直认为商业配套缺失的下沙区域，随着地铁1号线的加速推进，其地铁上盖物业也逐渐浮出水面。据了解，今后整个下沙区域将主要形成四大地铁上盖物业综合集群。

    其中，下沙中心站上盖物业综合体以大型购物中心、五星级酒店、商务办公、文化广场、酒店式公寓、高尚住宅区为主要功能，塑造现代、高效、生态的整体形象，打造一个全新的CLD(即中心居住区)概念。在该区域，一个由杭州万国投资管理有限公司负责开发的“杭州东部国际商务中心”项目尤值期待。这个总建筑面积约25万平方米的项目规划包括四幢高层公建楼宇以及地铁连接通道等。据开发商相关负责人称，杭州东部国际商务中心地处地铁下沙中心站，计划同期配套建设地铁通道直通本项目。届时可以不出地面直接通达办公室。“杭州东部国际商务中心的市场定位为杭州东部地标；大体量的都市综合体、国际标准A级写字楼集群、杭州首个专门针对涉外人士高级酒店式服务公寓等等的定位，将有望成为未来杭州东部的标志性建筑群。”

    此外，地铁下沙东站上盖物业综合体将重点发展商贸娱乐和社区设施，营造现代化城市氛围，是下沙发展总部经济的重要平台。地铁下沙西站上盖物业综合体将成为下沙新城中心区的核心和黄金商业旅游区，将大运河和下沙新城中心区在功能上有机融合，涵盖特色步行商业街、休闲广场、五星级酒店、甲级写字楼等功能。地铁下沙终点站上盖物业综合体将布局购物中心、写字楼、高层公寓、交通换乘中心等其中功能设施，利用人气日益集聚的沿江房地产板块，重点发展居住、商贸、办公、休闲、娱乐等。

    作者：陈卿