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新华网浙江频道5月23日电 房产部分政策咨询 案例：1998年1月，张某向海南一家房产开发公司购买了住宅，当时未办三证。现向房管局申请办理房产证时，要求其先让开发商盖章。但据物业管理部门反映，该公司早已不存在，负责人也正在被通缉。张某怎么办？
分析（浙江开红律师事务所吴少波律师）：“三证”能否办理主要看那家开发公司在开发建设住宅时有无取得合法的建设开发许可。根据我国土地管理法和城市房地产管理法的规定，进行商品房的开发建设，在立项以后首先必须取得城市规划管理部门的许可，拿到建设用地规划许可证，然后向土地管理部门申请建设用地，交纳土地出让金，取得国有土地使用权，才能进行商品房的开发建设。
在开发建设商品房时还必须经城市规划管理部门的审核同意，取得建设工程规划许可证和施工许可证，房产开发公司在完成了相应的投资建设以后，向房地产管理部门申请领取房屋预售许可证或销售许可证，该商品房才可以合法销售。否则，购房者在购买了房屋以后就不能办理房地产权属证书。
购房者在与房产开发公司签订了预售合同，购买了可以合法销售的商品房后，也并不能立即办理有关三证。只有房产公司将通过竣工验收的商品房向房地产管理部门申请办理了房屋初始登记，也就是我们通常所说的取得“大产（权）证”以后，购房者才能向房地产管理部门申请办理房屋产权证，一般在房屋买卖合同中都约定在商品房交付以后一定时间内由出卖人将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案。依据《城市房屋权属登记管理办法》及有关规定，办理房屋产权证只要提交房屋买卖合同、本人身份证及购房发票就可以办理。
建议：张某可以到有关管理部门查询开发公司在开发建设项目时有没有取得国有土地使用证（出让）及预售许可证，如果已经交纳了土地出让金并办理了土地登记，具有合法的预售资格，就可以到相关的管理部门办理房屋产权证、土地使用权证以及契证等“三证”，而不需要开发商再盖章。（据《杭州日报》）
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