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新华网浙江频道7月8日电 ——贷款仍能扩张
——投资客户渐多
——购房者年轻化
——提前还贷增加
——不良贷款很少
从1992年中国建设银行杭州市中山支行在杭首开个人住房贷款业务，认同者寥寥，到1998年后各银行房贷款突飞猛进；从疑惑怎可借钱买房，到90％以上的购房者认为买房当然应该借银行之力，个人住房贷款已经逐渐融入了杭州人的生活。所以，关于个人住房贷款的种种信息与变化，也成为透视杭州楼市、反映杭城居民生活的晴雨表。
◆ 视点一：贷款总量已超200亿元，但金融托市仍有空间 截止今年上半年，建行和工行在杭州累计发放个人住房贷款分别达到91亿元和100亿元，在全市商业银行中，这两家的份额占到80％以上。
在发达国家，个人住房贷款余额占整个商业银行贷款余额比例约在20％－40％之间，而目前建行和工行在杭州市的这一统计数据分别约为20％和6％－7％，因此，个人住房贷款仍具备巨大的扩张区，“金融托市”的局面仍未完全铺开。
◆ 视点二：有钱也要贷款，投资客渐多
在建行的统计中，借款额最高的是一位购买九溪玫瑰园的客户，借款200多万元，按一般人的理解，买别墅的都是有钱人，肯定是一次性付款。其实不然，这些客户更讲究资本的有效利用，手中有更好的投资渠道时，不如选择贷款，当然，这部分客户提前还款的比率很高，一旦别的项目上有了较大获利，考虑到每月还款的麻烦，还是会早早结清的。另外，一口气贷款买6套房子的客户大有人在，一年内贷款买几套的就更多了，投资客的确在增多。对银行来说，既喜欢贷款业务量，最慌的也是这批人。
◆ 视点三：购房群体越来越年轻
现有的按揭贷款偿还方式分等额本金和等额本息两种，前者是每月归还本息呈等差数列递减的一种还款方式，适合中年以上收入逐年下降的购房者；后者是贷款本金和利息按月等额归还的还款方式，适合收入稳定或递增的年轻购房者。杭州购房者中，选后者的稍多于前者，并且这一数字也呈上升趋势，说明购房群体的越来越年轻和购房者对个人未来经济状况预期良好。
国外很多银行还提供每月还款数额递增的还款方式，最适合收入预期稳定增长的购房者。
◆ 视点四：提前还贷越来越多，市场购买力有后劲
据工行浙江省分行估计，今年上半年提前还贷量占回收贷款总额的三成左右。建行中山支行7月3日出具的最新统计数据则显示，在今年1－6月，这一数字已经达到了59．75％。
据银行统计，提前还款的这部分人，大多数是1999—2000年间买房者。在1998－2001这4年间，浙江人均可支配收入的增长幅度是33．7％。浙江经济的高速发展带来的是收入的跳跃性变化，更多的人手中有了闲钱，于是用来偿还房款。从心理上分析，中国人自古就有“无债一身轻”的观念，有了闲钱当然先填补债务。今年开始发放的货币分房款，更将掀起提前还贷高潮。
提前还款，在很多人的想象中，或者说用中国传统的道德规范来衡量，这都是诚实守信的表现，对于银行来说，可以提前解除投资风险，肯定是件好事。但银行却是有苦难言，因为贷款利息是银行获得收益的主要方式之一，如果购房者都提前还款少付利息，银行的收益必然大受影响；另一方面，提前还款手续繁杂，银行要耗费不少人工费用和纸张费用来成就此事，杭州几家银行在提前还款量如此巨大的情况下，不得不把这一点也列入了成本核算。
◆ 视点五：不良贷款极少，银行尚无忧患意识
杭州个人住房贷款的不良率一直很低，各银行都表示出现不良贷款的是极个别情况，建行中山支行给出的这一数据是1．5‰－1．8‰。并且，出现不良贷款的购房者，大部分也并非出于恶意，一般是由于对预期收入估计过足，结果收入突然发生滑坡，或家庭突然出现变故等。
由于几年来杭州房价上涨幅度较大，大部分还不出贷款的房子都通过二手房市场卖了好价钱，业主与银行都没有损失，所以，各银行都表示完全没有为目前状况担忧。但在北京等地，已出现个贷频频“私奔”、开发商担保无力的现象，虽然是区域现象，也值得杭州银行警惕。万一房价下跌，尤其是手中拥有好几套房子的投资客，很可能会让银行烦恼一把。
【资料链接】：提前还贷，暂不收罚金
这段时间买房的人都会在签合同的时候向银行询问，如果提前还款是否要支付违约金，银行的回答是否定的。
原因在于个人住房贷款仍是个需要扩大的市场，各商业银行都抱以积极的态度，当记者向杭州市几家商业银行询问违约金事宜，他们都讳莫如深，尽管私下也都认为这是早晚的事，但在激烈的市场竞争中，在大多数人仍对杭州楼市纷纷看好的状况下，谁也不愿意先提出提前还款者支付违约金，冒天下之大不韪。对于先吃了螃蟹的上海8大银行，杭州的同仁们都表示了关注，但究竟是希望人家此举成功还是失败，态度上极不明朗。
专家们则建议购房者在签按揭贷款合同时精打细算，要根据自己的经济能力尽量缩短贷款期限，如果没有更好的投资渠道，一方面将钱低息存在银行，一方面又从银行高息贷款按揭，这样就不划算了。
【贷款小贴士】：
◆ 个人住房商业性贷款
额度 8成
期限 30年
利率 5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.2‰
◆ 个人住房公积金贷款
额度 贷款最高额度为30万元，同时不超过总房价的70%。
期限 不超过30年，同时不超过夫妻双方法定退休年龄（男60岁，女55岁）
利率 5年以下（含5年）月利率3‰，5年以上月利率3.375‰
◆ 个人住房组合贷款
额度 7成
期限 不超过30年，同时不超过夫妻双方法定退休年龄（男60岁，女55岁）
公积金贷款与商业性贷款期限一致
利率 执行人民银行规定利率
◆ 个人二手房贷款
额度 7成
期限 工行：房龄和贷款期限相加不超过25年；
建行：不超过15年，同时不超过房屋剩余的法定使用年限
利率 5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.2‰
◆ 个人商业用房贷款
额度 6成
期限 10年
利率 第一年月利率4.425‰，2-3年4.575‰，4-5年4.650‰，5-10年4.800‰ （据《住在杭州房产商务网》）
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