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新华网浙江频道7月11日电 随着近几年来杭州房市的活跃，住宅楼宇套现越来越容易，股市与房市之间的外部表现形式具备了越来越多的相同之处。
真正房市的出现，笔者以为还是近几年的事，有股市中大家排队购买原始股的味道。一些股市里占不着便宜的投资人，将盯着股市的眼光转向房市，没准照样会着了道儿。
近年来，房市迅速的形成归之于三个因素：一为人们生活水平的提高而有了一些闲散资金可用于改善居住条件或用于投资，二是政策的改变，政府调整政策来鼓励人们进行自由地交易，三是银行贷款的支持，这算盘打得极精，皆因房产类不动产是社会财富的重要组成部分，以所有权作抵押等于是放入了银行的保险柜。
房产市场就这样红红火火地开张了，除少数不发达省份的中、小城市外，大、中城市好像还没听到过流通性方面的问题，就连海南岛的房市阵痛，现也正在慢慢恢复之中。
股市的流通性一般是毋容置疑的，除有极端的案例如退市或某家恶庄因控筹太多，而碰巧散户某些时候脑子倍儿清以外。另外，因早先股市中没有政策性融资，所以散户碰到被套时决没有外力强迫你割肉或其它什么的，套或是割皆悉听尊便。
房市因有银行信贷资金的参与，情况可能会变得稍有不同。按揭购房大多采用的是等额还贷，其每月还款额亦相当于期货保证金，不同的只是不能反向作空，亦无其它现货市场或股市期指的对冲交易可做。故理论上存在着若当期支付发生困难则会被银行收回房产并给予拍卖的可能。
当然，银行按揭制度另一任务是支持国家房改的政策，在实际控制风险手段的运用上一般不会采取此极端形式，毕竟社会安定更是件大事。但切不可不留余地，国有银行的商业化步伐正在加快，如发展成熟的香港地区，该收房时毫不留情，笔者以为我们的银行走这一步也不是没有可能。至于利用抵押贷款进行房产投资的，更需慎重而为。因抵押贷款多是短期的，还款压力重大，若到期转贷，也因各方面经济、政策因素变化而未必能得偿所愿。
我们讨论房产投资、融资盖因先前有个定论，即房产在后续过程中能不断地上涨。但如有精干之人，自不会豪气冲天一杀入市的，至少也需先计算一番资金成本、机会成本及收益率、房产的价值、城市发展潜力、相应房产消费阶层的消费能力、消费习惯、收入情况等作一比较，之后仍是可行的才会下手。当期银行商业贷款基准利率，与定期存款利率之和而为收益率底限，较合理的方法尚需考虑其它投资渠道的收益率，也即机会成本，再估算一下财务杠杆倍数，如此一来是否会把钱交出去以后晚上睡觉更踏实一点。否则，到头来白忙一场或还要亏损岂不是令人懊恼。
新世纪以来，房市形势一片向好，以杭城而论可用人气沸腾来形容，与股市中牛市的后期极为相似。此时笔者以为不妨多留几分理性，一可防“庄家”用“一剑封喉”之类的招数；二需多留意政府的宏观调控，房市毕竟是靠资金垒积起来的，对政府而言还有经济结构问题，相信调控的眼光时刻在注视着，说不定哪天就伸出调控之手了。
（据《住在杭州》）
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