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　　新华网浙江频道8月8日电 个人贷款按揭买房，早已在全国上下热火起来，有资料称：个人购房中有90％是采取按揭的付款方式。但好不容易买了套房，积蓄全投了进去，还要花钱装修、买车、投资孩子教育……，一下子又显得捉襟见肘了。
　　
　　7月初，中国民生银行在全国范围内率先推出了住房二次抵押贷款业务，就是把还没还清贷款的房子再次抵押给银行，获得一定的贷款额度。记者特意走访了民生银行杭州分行，为者进行了一番打探。
　　
　　贷：已还本金和房产升值部分
　　
　　也许你觉得奇怪，房产证在一次贷款时就抵押给银行了，二次抵押“押”的是什么呢？
　　
　　民生银行个人业务部楼婷解释了我们的疑问：一套房子的抵押权只有一次。二次抵押贷款的概念，就是把贷款人除首付款以外的已经归还给银行的房款再借出来。
　　
　　这里强调的是首付款不能作为二次抵押贷款的内容，比如购买30万元的房子首付9万元，购房者在进行二次抵押时，这笔首付款是不能动的。按照规定，二次抵押贷款所申请的额度与住房按揭贷款本金余额之和，最高不超过抵押物评估价的70％。一般来说，住宅的最高抵押率为70％，若楼龄在5年以上的，抵押率最高为60％；写字楼最高抵押率为50％，且楼龄不得超过5年。
　　
　　来算算住房二次抵押所获得的最大贷款额度。分以下两种情况：
　　
　　一是一次抵押用足70％贷款额度。
　　
　　以购买30万元的房子为例，你首付9万，用足了70％的贷款额度共贷款21万。采用等额本金还款方式，为计算方便，每年还款2．1元。一年后该购房者申请住房二次抵押贷款，可贷款为30万×70％－（30万×70％－2．1万）＝2．1元。（注：前一个70％为抵押率，后一个为贷款额度），即第一年所偿还的本金数。
　　
　　二是一次抵押没用足70％贷款额度。
　　
　　如果购房者在购房时没有用足贷款额度，比如贷款50％共15万，一年后其二次抵押贷款可贷额度为30万×70％－（30万×50％－2．1万）＝8．1万，即第一次贷款没有贷足的30万的20％加上第一年还款额。
　　
　　押：瞅准有升值潜力的房子
　　
　　有意思的是，二次抵押贷款中，用于抵押的房子有这样一个条件：房屋所处位置，交通便利，配套设施齐全，流通性好，具有较大的升值潜力。
　　
　　这一条件完全靠购房者自己的眼光。它要求购买者在一次抵押时就选择有升值潜力的房子，以便于能得到更多的贷款。
　　
　　还是以一套30万的房子为例，在民生银行获得21万元的按揭贷款（70％），在一年后进行二次抵押时，如果房主觉得自己的房子增值了，可以要求银行进行评估，然后根据评估的房价来获得二次抵押贷款。一年以后，若其评估值上升为40万元，这样二次抵押所获得的最大贷款额度就是40万元×70％－（30万×70％－2．1万）＝9．1万元。
　　
　　用：买车装修首当其冲
　　
　　“二次抵押贷款可用于任何合法的消费用途”，买车、装修、家具、大额耐用消费品、教育费用等等。从目前民生银行二次抵押贷款业务做得比较好的北京、上海、深圳三地的情况来看，大多数人倾向把贷款用于装修和买车。
　　
　　“办理二次抵押，很多人都是在第一次贷款两、三年后，期房变成现房，正赶上入住的时候，这时最急需的就是装修和购车了。”楼婷告诉我们，“如果单独申请装修贷款，利率与二次抵押相同，但必须以贷款全部还清的房子作抵押。这就不知道要多少年以后了。”
　　
　　至于买车，属于购房的配套消费。整日来往奔波于家和工作地之间，一辆车少不了。如果单独申请汽车贷款，利率也与二次抵押相同，得以车辆作抵押，每次年检就必须到银行开出证明。还有至少要保齐五种险（车损险、第三者责任险、车上人员责任险、全车盗抢险、自然损失险），但二次抵押的话，险种的底线就降低到最基本的两种（车损险和第三者责任险）。对于那些有充分“自信”的人，自然省了不少银子。
　　
　　可见，住房二次抵押贷款“钟情”的是住房的配套消费，而不是住房本身。因为，二次抵押的利率与同期流动资金贷款利率相同，高于住房贷款利率，用这笔贷款买房并不合算。（据《中国公众房网》）