●根据十一五规划，到2010年，杭州城市化率将从现在的50％左右发展到70％，楼市需求后劲十足

    ●3月份房交会不会出现大涨，价格战升级，交易量有望复苏

    ●配套矛盾导致近郊楼盘压力进一步增大

    ● 杭州房产界进入“营销为王”时代

    宏观调控后，中心城区的楼盘价格基本稳定，周边新开楼盘的定价已明显趋于理性，部分楼盘过高的价格有所回归。这表明宏观调控的综合效应已经开始显现，房价上涨过快的现象得到遏制，房价已基本趋于稳定。1月6日杭州楼市2005年年报的出炉，杭州市房管局出具的报告显示，2005年杭州市区商品住宅预售平均价格6167.4元/㎡，比2004年上升6.3％，6.3%意味着投资房产已经基本失去了价值，告别投资、彰显自住，杭州房产还将持续地发展。

    城市化进程是必然趋势

    "寒"只是暂时的，"暖"才是主旋律。对于杭州房产的未来，大家普遍看好。在采访中，几乎每一位开发商都向记者提及城市化进程这个词，朱立东认为，目前的房产市场千变万化，但有三个不变，即房地产作为重要支柱产业不变；健康、稳定、发展的房产方向不变以及城市化进程不变。据中国社会科学院城市研究中心的调研结果显示，到2050年，中国的城市化率（城市人口比重）将达到70%，"房产的开发至少可以一直延续到2050年。"邵昌坚信心满满地说。

    "等有钱了，就到杭州买套房子。"这是杭州周边城市的人经常会说的话，在杭州安家，可以说是所有浙江人的愿望，目前杭州的城市化率是50%，高于世界平均水平约4个百分点，比中等收入国家平均水平低7个百分点左右，而高收入国家的城市化率是70%以上。浙江人最深有体会"农村人比城里人富裕"，城市化进程导致需求量大，根据十一五规划，到2010年，杭州城市化率将从现在的50％左右发展到70％。"70%的城市化率对房产开发来说是一个坎。"有业内人士分析。

    一位在杭州过年的朋友说，春节的杭州才像杭州，虽然景区吸引了大量的外来游客，还是一如既往地挤，但在市区却是那样的静谧，空旷的大街、没有平时的车来车往，可以随心所欲地跳上一辆公交车，而不用像平时前胸贴后背地挤着。春节过后，回老家过年的人们陆续返杭，杭州逐渐恢复了以往的热闹，元宵灯会与春节有着天壤之别，简直就是人山人海，"我们不是去看灯的，是去看人头。"元宵节比春节多出来的人就是杭州人口增长中机械增长的部分，这部分人越多，房产开发就越不会停止。

    杭州市场更加规范

    规范的市场环境是房产健康、稳定发展的先决条件。"杭州的市场比较规范，从土地出让到房屋测量评估方面都远远走在深圳、上海、北京的前列。"余先锋如此评价目前的杭州市场，不只是他，很多开发商都充分肯定了杭州市场的规范性。

    尤其是土地市场，1997年，杭州市成立土地储备中心。1999年起，全市土地由市土管部门统一垄断调控，俗称"进笼子"。实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为，并且规定，历史上遗留下来的未签合同的协议转让项目也要重新评估，补足地价。这也是诸如"8.31土地大限"等对其他城市造成强烈冲击的政策，对杭州的影响并不大的原因。

    土地供应难逃瘦身命运

    杭州市国土局一位不愿透露姓名的负责人认为，杭州新政的预期作用大于现实意义。现在消费者心理愈发成熟，经历了之前那么多诱惑都没有"下手"的人，不会因为地方政府政策的变动和媒体的宣传而贸然下水。目前市场需求说压抑也好、说观望也好，总之是在减少，供求关系很难因为一个新政而得到扭转。去年土地推出没有达到预期的量那是为了"不流标、不贱卖"，试图让市场稳定，如果今年市场继续低迷，为了保持土地市场的稳定，推地会更加谨慎。

    杭州向来采取土地供应的不饱和政策，以至于市场的供应量不足。1999年杭州的住宅土地出让仅为492亩，其后两年的供应量在1800亩左右，直到2002年，才上升为2300亩，到了2003年是推出土地最多的，达到了3673亩，2004年约为1600亩，2005年共推出住宅用地34宗，共计约1768亩，而南京、合肥等省会城市的住宅供应量都超过千万平方米，这么点供应量对杭州来说，是不够的。由于2003年杭州土地出让较多，根据房产开发周期，拍卖土地两年内会上市，加上政府清理原来协议出让的闲置土地和2004年拍卖的土地提早开发，以至于2005年成为杭州市场自1994年以来供应量最大的一年，上市量达到700多万平方米。余先锋认为，随着2005年存量房被消化，2006年下半年供应量会减少，预计下半年价格会回升。

    不缺购买力而缺信心

    "只有卖不出的价格，没有卖不出的房子。"1993年的调控想必让经历过的开发商们刻骨铭心，当时杭州的外销楼盘紫云山庄从3000多元/㎡降到900元/㎡，最终它活了下来。

    目前的大环境远没有1993年的时候恶劣，现在的市场不是需求不足，而是信心不足，随着政策的放开，信心会被重拾，预计到了4月份后市场会逐渐回暖。余先锋对未来充满了信心。章惠芳对此观点表示了认同，她认为目前市场的问题在于信心而不是缺少购买力，但信心被打压后靠一两个政策去抬升那是很难的，3月份的房交会上很可能价格战会升级。朱立东则认为3月份的房交会不会带来新的大涨，但交易量肯定会复苏。

    去年年底豪宅代表金色海岸和低价房代表海天城的热销似乎昭示着未来市场的存活之道，而更多的开发商是夹在低价与豪宅之间，"不要看着豪宅热销就眼红，要避免一窝蜂地去做豪宅，毕竟市场对豪宅的需求是有限的。"有业内人士中肯地提醒。

    商业物业和写字楼在去年也逆市热销，像大世界五金城、深蓝广场等等。去年的宏观调控主要调控住宅，对商业物业和商用物业基本没有什么影响，这也是这些物业热销的一大原因。"杭州写字楼的价值被低估。从2000年到现在，城西的房子几乎翻了三倍，而中山花园这么好的地段，才涨了多少？""被低估的写字楼价值总有一天会被重新认识的。"邵昌坚指着窗外的中山花园说。

    近郊配套问题将凸显

    对于2006年各大板块的走势，各路神仙有各路神仙的看法。但总体来说，近郊板块压力会比较大。因为原先近郊板块火爆热销是建立在对市政配套的预期上的，在蓝图上描绘着诱人的超市、交通、医院、学校等等，现在近郊楼盘第一期房源都要陆续交付了，而配套的实际发展情况远没有想象的那么快，第一期的业主入住后，居住必然有所不方便。人际传播是最直接最有效的方式，当第一期的业主们因为配套的不便利怨声载道时，会给近郊板块带来不良的影响，直接阻止了试图在近郊买房的购房者，对近郊板块的后期销售带来了不利因素。

    余先锋最看好三墩和闲林板块，他说交通是市政配套的第一要领，江的阻隔是天然的屏障，人们无法跨越，而现在闲林的文一路延伸段、五常大道、高架的畅通使得居住的可实现性加强。

    朱立东则认为在告别投资、自住性为主的售房中，与以往不同普涨普跌不会出现，板块、个案行情会比较明显，主要集中在配套成熟的地段、价格合理的地段。其中钱江新城因为享受政策辐射的作用大，会在板块竞争中占据一定的优势。2006年整体走势平稳，市区抗跌性强依旧，而原住民少的地区压力将更加大。

    坚持认为2006年价格战会升级的章惠芳说，在供应量大的板块如滨江、闲林、下沙竞争会加剧，后市走向更加残酷。

    营销战被迫升级

    说起杭州房地产营销意识的淡薄，章惠芳显得痛心疾首，杭州的房地产业，还没有学会"主动营销"，至少对竞争时代还没有做好充分的准备。她认为，春节这么好的一个促销的时机，但开发商并没有抓住，员工们急着回家过年，春节的假放得比任何单位都长。她说吴山广场附近的一些售楼处，不少大门紧闭，甚至连一张诸如联系方式之类的告示都没有；一家售楼处是搞卫生的大妈在值班；一家售楼处才下午四点多，销售人员就已经急急匆匆要关门回家了……记者在春节前也在天目山路某高档楼盘的售楼部见识了售楼小姐的脾气：爱理不理、惜字如金，透明网上该楼盘的销售业绩不见长，售楼小姐的架子倒是真大。

    春节前其他行业都在抓紧时间回报客户进行客户积累，像到银行存取款，还有春联送，到超市购物，还有"福"字贴，已经处在冬天的杭州房地产商们怎么就这么没有紧迫感呢？ "没有传统的淡季，只有传统的观念。"营销意识淡薄，春节也就跟大家一起放假放掉了，没有一点假日营销，没有一点狼来了的感觉，好像年一过，这冬天就真的跟季节一样过去了，可以高枕无忧了？《楼市》记者 王欢

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