新华网浙江频道3月10日电    商品房纠纷依旧是投诉的热点。根据省消费者协会的统计数据，2005年我省关于房产的投诉案例有780例，其中房屋质量问题最多，为386例；而杭州市消费者协会的数据显示，2005年共受理房屋投诉155件，其中房屋质量问题、延期交付、交付结果与商品房合同不符、周边环境发生变化等都是投诉的热点。

    投诉关键词1

    [房屋质量问题]

    房子漏水没法住，只得另外租房住

    投诉人：傅先生、张先生

    傅先生买了杭州城西某房产公司开发的房子，交房时发现所购房产有一处开裂(楼面上下贯通)，认为房屋质量有问题，要求开发商及时整改并弥补相应损失。

    张先生是闲林某楼盘的业主，原来以为买了房子就有自己的家了。没想到2004年交房以来，麻烦事就没断过。房子沿沟和平顶屋面没有不漏水的地方，屋顶开裂，修了很多次，问题依旧存在。因为房子不能使用，他只能在外租房住，当然更别提把父母接过来一起住了。

    律师点评:对于傅先生购买的房子，傅先生有权要求开发商对自己认购的房子进行修缮或者对房屋质量进行检测。如果傅先生要求开发商对认购房屋的裂缝进行修缮，那么修缮的费用应该由开发商来承担。在开发商拒绝修缮的情况下，傅先生可以自己先行对房屋进行修缮，然后根据有效凭证向开发商追偿。在经过修缮后仍不能正常使用的，傅先生有权要求退房。如果傅先生对该房的质量存在疑问可以聘请专门的房屋检测部门对该房进行检测，如果该房的质量不符合国家对房屋质量的具体要求的，傅先生可以凭质量鉴定书要求开发商退房和赔偿。

    对于张先生购买的闲林某楼盘，房子沿沟和平顶都漏水，而且房顶开裂。另外在张先生多次修复后，仍然不能正常使用的，那么张先生有权要求开发商退房并赔偿相应损失。

    投诉关键词2

    [设计不合理]

    上楼不能走楼梯，只得用手往上爬

    投诉人：张先生

    2004年5月，张先生购买了一套商品房，房屋分两层，4层为50多平方米，跃层30多平方米，一共86平方米。在签订合同书之前，张先生前往现场查看发现，4层与跃层的楼梯设计不合理，不能正常设置步梯，只能自己设计爬梯。他当即向售楼处工作人员提出疑问，并要求公司修改楼梯。但大半年时间过去了，公司人员一直推诿，他只好申请退房。

    律师点评：该案中张先生与开发商正式订立《商品房买卖合同》，并且双方在合同中对4层与跃层的楼梯设计有具体的约定。双方在合同的实际履行中开发商没有按照合同的约定履行相应的义务，对楼梯的设计存在不合理的地方，不能正常设置步梯，只能自己设计爬梯，因此张先生对开发商的违约行为，可以要求开发商重新设计、建造楼梯。由于开发商原来设计的楼梯影响张先生正常使用的，张先生可以要求退房。

    投诉关键词3

    [交付不符合同]

    窗外多了建筑物，阳光只得靠边站

    投诉人：徐先生

    2004年5月，购买富阳某房产公司的房子。通过图纸、模型和销售人员的介绍，他购买的房子南面为停车库，车库顶标高与二楼楼面等高。2004年11月，业主发现，这幢房子南面已建成的车库顶楼标高要高于二楼1米，严重影响了二楼业主的采光和使用功能。经交涉，开发商也承认了该问题，并同意换房，最后经协商换购该幢楼的另外一套房子。业主徐先生提出两个要求，一是由开发商承担因换房给业主造成的损失，二是房价应按第一次购房时的价格，开发商代表也口头答应了。

    因为换了房，徐先生需要重新办理按揭贷款，但在结算过程中，徐先生发现开发商让业主承担了已经发生的6个月的银行贷款利率总共9000多元钱的利息。

    开发商不是说承担因换房给业主造成的所有损失吗？徐先生百思不得其解。

    律师点评：由于开发商违反了合同的约定，侵犯了徐先生的采光权。由此徐先生向开发商提出的要求是应该支持的，那么开发商就应该给徐先生换房和赔偿。开发商没有权利要求徐先生承担这些利息。反而徐先生有权根据开发商的违约行为，向开发商要求由于换房而造成的损失。

    投诉关键词4

    [延期交付]

    房子多等4个月，别墅露台没了影

    投诉人：孙先生

    孙先生在2002年下半年与杭州某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，购买了一套总价300多万元的别墅。根据合同规定，2003年12月31日前交付，但开发商到了2004年4月才通知交付，而且开发商违反合同规定，交付的别墅没有露台(合同规定别墅应有露台)。经过多次协商没有结果，直到去年为止仍没有交付。

    律师点评：根据上述情况来看，开发商存在明显的违约。那么孙先生有权根据合同的约定，自2003年12月31日起要求开发商承担迟延交付的违约责任。另外，对双方约定的别墅的露台，开发商就应该履行合同约定，如果开发商不履行，那么孙先生可以一并追究开发商的违约责任。经过孙先生的多次协商，仍然没有结果，那么孙先生可以要求解除合同并要求开发商赔偿损失。

    投诉关键词5

    [没达到交付标准]

    房子虽说已交付，水电没通信号无

    投诉人：何先生

    为了收房的事情，何先生是窝了一肚子气。去年6月份，接到了开发商收房通知，兴致勃勃地赶到现场。等待许久的楼盘马上就可入住，大家都很高兴，但现场的场景给他们泼了冷水。

    小区内，几杆路灯上挂着“欢迎业主入住”的条幅，可周围却是一片黄土泥地，中间种着几株稀稀拉拉的小树苗，一些地方明显还是工地，正在建设配套设施。

    不仅如此，该小区承诺的液化气站当时仍在建设中，尚未投入使用。而业主们打开厨房水龙头，连自来水也没有。想投诉，不管是联通还是移动，全都没有信号。他怎么也想不通，这样的房子就可以交付了吗？

    律师点评：根据反映的情况来看，开发商违反合同的约定，不履行相应的合同义务，落实相应的基础设施、公共配套建筑，致使开发商给业主提供的房子不能符合正常使用功能。因此开发商的违约行为是重大违约，作为业主有权要求解除与开发商间的《商品房买卖合同》，并且要求开发商承担相应的违约责任，赔偿业主的各种损失。

    投诉关键词6

    [胡乱承诺]

    说过的话不算数，下单不见免费卡

    投诉人：李先生

    李先生2002年3月去杭州郊区某售楼处看房，因为每天往返该郊区要缴20元过路费，李先生有些犹豫。但售楼小姐告诉他，如果买房可以免费提供交房后3年内的通行月卡，他就付了5万元的定金。

    2003年9月，李先生前去确认时，公司依旧表示，会继续履行以前承诺的条件。

    2005年5月，楼盘交房了。开发商却赖皮了。因为“没有书面承诺就不算数。”李先生就不明白了，给消费者的口头承诺，就不算承诺吗？代表公司售楼的营销人员的承诺，到底能不能代表公司的行为？

    律师点评：从李先生的这个购房经历来看，购房者对于自身权利的保护意识还不够强。一是销售人员不是公司，从代理的角度来讲，销售人员的承诺应该能代表公司的利益，但这种开发商给予购房者的额外的承诺并不能兑现。

    另外，口说无凭，如果说购房者与开发商在商品房买卖合同订立时对此进一步的加以约定，那么开发商就不能推卸责任。

    投诉关键词7

    [周边环境改变]

    湖边景观草坪上，突然冒出变压器

    投诉人：冯先生

    冯先生2003年去某楼盘选房，原本已经挑好了房，但因为这套房子交付时间比较迟，不确定因素多，他最后另外挑了一套位置比较理想的景观房，单价要比原来那套贵700元。当时，他再三问在场的售楼人员和律师，楼书规划内容是否会变动，回答是肯定不会变，他也就放心了。但房子交付时，房屋的东面(冯先生选的刚好是东边套)，突然冒出两组硕大的变压设备，这令他非常失望。原来这里是湖边一块非常舒适的休闲绿地，现在多了变压器，不仅景观系数大打折扣，连出去散步都得绕行，活动范围也受到很大限制了。

    律师点评：从本案的材料来看，房屋东面的变压器影响了冯先生购买该房的初衷，也就说冯先生因为最初订立合同时的规划设计没有变压器，冯先生才愿意以比原来贵700元/平方米的价格购买该房。那么现在房屋的周边环境发生了变化，使冯先生对景观的享受打了很大的折扣。

    所以，虽然冯先生与开发商已经订立了商品房买卖合同，但是从现在的这种状况来看，合同的签订与事实是违背了冯先生的初衷，开发商在与冯先生订立合同时存在过失。另外由于变压器的设立，开发商侵犯了冯先生的相邻权，应该给予冯先生相应的赔偿。

    (点评律师为浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟博士)

作者： 王燕维 吴彩萍