新华网浙江频道　（记者方益波）２００６年的中国楼市，政策迭出，市场风波起伏，几家欢乐几家愁，几家"反思"在心头，呈现出一种"大洗盘"前夜的动荡和迷乱。

    地方政府：在上涨之欢乐和下跌之愁背后，更应该做的是"反思"

    宏观调控以来，２００６年算得上是一个"展示力量"的年份。在中国的很多城市，来自北京的各项政策让各方人士看到了中央政府的决心，一些前几年还争议不休的声音逐渐尘埃落定。技术层面的说法已经不再新鲜，"有识之士"们更关注的是从根本上检讨中国住宅开发的模式，思考是否应该"从头再来"，思考"选择新加坡之路"，还是"选择香港之路"？

    在北京，房价似乎越调越涨，尽管国家控制房价的力度越来越大，但是这个有"首善之区"美称的城市房价持续领涨全国。有关部门发布的房价资料显示，今年１１月份北京和深圳两个城市房价上升幅度最大，分别达９．４％和１１．６％的涨幅。

    自２００５年７月开始公布"全国七十个大中城市房屋销售价格指数"以来，北京房价已连续１６个月上涨，今年７月以来涨幅虽略有回落，但仍处高位运行状态。

    与之形成鲜明对比的是深处反腐风暴之中的上海。前些年这个中国最繁华的城市以房地产的红火闻名，政府主要官员都为本地的房产品吆喝叫卖。不少地方官员将高房价视之为经济发展的象征，在房价上涨时除了细数自己的钱囊同时津津乐道"城市竞争力上升了"。

    但是过去的一年中，上海滩反腐风云让世界瞩目。很多涉案故事的背后，都显示出房产业若明若暗的投影。国家发改委、国家统计局近日发布最新统计指出，上海新建商品住房销售价格从去年１２月开始，一直下降。１１月份的上海房价则与去年持平。

    上海购房人群对市场的预期也跌到了很低的程度，有调查显示，约七成上海拟购房者认为房价将持续下跌，两成左右的人觉得房价会有涨有跌，只有８％的人相信房价还会持续上涨。

    实际上，房价的变动，只是表面的现象，在上涨之欢乐和下跌之愁背后，更应该做的是"反思"。

    无论上涨还是下跌，其背后是房地产产业能否健康发展的规律问题。在距离上海约两小时车程的杭州，地方政府已经在悄悄地从根本上对房产发展思路乃至城市运营思路进行调整。

    在过去，很多城市大力开发新城区，推进"城市化"。在这个产业链中，地方政府成了最高端土地运营商，宛如"经济组织"，忙着卖地、招商引资。０６年调控以来，这种运营思路受到极大的冲击，在杭州一些城区，地方财政由早些年的好日子跌到如今的尴尬处境。年初时杭州曾预计２００６年的房地产行业地税税收减收将达１４．３１亿元，下降达四分之一以上。正是这样的严峻形势，逼迫政府首脑清醒地看到了过去那种发展思路的局限和软肋，风险意识大大加强。杭州很多区县市开始将兴奋点重新投放到"工业经济"，提出大力发展高新技术产业，甚至提出了要适度发展重化工业。前几年在地价房价猛涨中也获益不浅的宁波如今充分利用港口资源，大力发展临港重化工业，一个又一个大项目在该市落地。

    据最新的统计，今年杭州市财政收入已经摆脱了增长主要依托房地产业的态势，全市财政收入的构成中，房地产税收大大减少，工业税收占了近６０％。一位市领导说，正是工业经济的高增长，才能支撑起财政收入的高增长。

    地方政府发展思路的调整，对整个行业起到了釜底抽薪的关键作用。

　　开发商：感受到数字背后的寒意

    按照有关部门发布的数字，对７０个大、中城市的统计显示，１１月的房价较上年同期上涨５．２％，涨幅较上月低０．２％。新建商品住房销售价格同比上涨５．８％，涨幅较１０月份低０．８％，福州、北京、深圳位居前三名。

    在二手房方面，调查统计资料显示，与去年同月比，销售价格较上年同期上涨５．２％，涨幅与10月持平。与去年同期相比，前两个城市的二手房价涨幅均超过了１２％，北京亦有９．５％的上涨。

    尽管"涨声依旧"，但是实际上很多开发商已经感受到了数字背后的寒意。

    在杭州等早些年房产交易火爆的城市，如今打折之声一片。一位房产营销人员说："在去年买房送车还是新闻，在今年送啥都不是新闻了。"在过去，房产中介是一个很赚钱的行当，如今，成片成片的中介店门庭冷落，有的干脆关门大吉。

    有专家指出，其实，一定时间段的统计数字，很难准确地说清楚房价之涨跌意味着什么。比如，这段时间远郊的低价房开盘比较多，整个城市的平均房价就被拉下来了。另一段时间市中心高价房集中开盘，尽管周边的房产可能都跌惨了，但是新房销售价说不定相比之下还是高涨。

    在上海，２００６年最著名也最倒霉的楼盘应该是汤臣一品，每平方１１万元的高价令全国瞩目。但是最终收获了一个不太好的名声，关键是销售也不尽如人意。

    同样地处长三角，杭州的金色海岸却成了２００６年的一个"现象"，一些相关人士还在网上开设话题进行专门"研讨"。这个楼盘和汤臣一品一样号称无敌江景，同样堪称所处城市最贵的楼盘。金色海岸每平方高达数万元，每套房子都达几百方，竟然销售颇为抢手。开发商因此大赚一笔，在别人都银根紧张的时候自称"现金充裕"，随后又和另一家公司联手，经过１９轮竞价，一掷３６．３亿元，击败著名的房产大鳄华润置地，拿下号称"杭州地王"的杭汽发地块，成为今年杭州楼市的新闻热点。

    沪杭两地两个顶极楼盘的不同境遇说明了一个问题，房地产开发成功与否，关键在于定位，即"造房子为了谁"，定位不成功，无论耍什么伎俩，在如今调控的大背景下都难逃败绩。定位成功，房价贵还是不贵就只是一个相对的概念。好比前几年，杭州曾经出现上千套小户型经济适用房竟然没有人要的现象，就是因为在市场定位上没有踩准点。

    在调控日紧的今天，一些企业还没有认清形势，没有认识到楼市已经转为买方市场，以自住为主要需求，开始品尝苦果。杭州有些开发商在开盘之前做足功夫，隔三岔五打电话给"意向客户"联络"购买意愿"，充分沟通后选择良辰吉日开盘，营造旺销局面，可惜仍然效果不佳。有个楼盘以"满足少数人需要"自称，总价动辄二三百万元，开盘当日预订近１５０套，但两周后形势急转直下，一度日成交记录为"零"。

    杭州一个开发企业负责人对记者说，实际上，在过去的这些年，大量的房产商获得了巨大的财富，并不是他们自己有多大本事，完全就是环境和机遇造成的。但是今后，如果还能生存以及发展，就需要实实在在的理由，而不应该再靠"概念"或是"开盘效应"之类的营销小伎俩。

    ２００６对很多开发商来说都是一个关口。有的房产企业因为销售成功，资金回流迅速，安度难关，甚至利用这个机会大举并购、买地，为"未来２０年"作储备；有的为了解决资金问题，远赴海外上市；有的看不好前景，干脆将项目、股份卖给其他企业；有的则原本就身怀"内伤"，被调控逼出了尾巴，出现一系列内部问题，焦头烂额，想尽办法谋求脱身。还有大量的海外投资机构包括一些证交所纷纷派出干员到中国寻找掘金机会。一时间，乱花渐欲迷人眼，中国的房地产市场呈现出"大洗盘"前夜的动荡和迷乱。

    购房人群：喧嚣与骚动在"有形的手"前灰飞烟灭

    ２００６是购房人群从"发热"到"冷静"的转折点。

    早些年，在一些东部经济发达地区，几乎呈现全民热衷房地产的态势。有房的炒房，没房的议论炒房。无数一夜暴富的财富传奇象兴奋剂一样刺激着长期缺乏"机遇"又穷怕了的人们渴盼的心。

    在很多城市，都曾传出某某楼盘开盘前多少人连夜排队，甚至几天几夜排队的新闻。一个写着挑房顺序号码的纸条，就可以卖个几万块。签下一套房子后分文不付，转手就可以赚到几十万的差价。每个开发商都成了签个字就能给别人很多钱的"金手指"。有人戏言，除了贩毒，没有比炒房来钱更快的了。

    浙江大学贾生华教授说，这种现象肯定是不正常的，它完全违背了社会发展应该体现的规律，蕴含着很大的风险。

    类似的呼声和成叠的看得见的金钱相比，实在太缺乏冲击力。很多人对房产业发展的前景充满了自信。"高歌猛进２０年"之类的说法不绝于耳，包括很多学者都为之鼓与呼。在各种学术讨论、媒体报道中，对房价快速上涨之合理性的"解析"和"论证" 随处可见，城市中心辐射功能的结果，人口出生和就学就业的需求……。

    人心流于浮躁，不仅是普通购房人群，一些原本从事工业制造业的企业，也将传统的主业放在一边，从事房产开发，热衷于"赚快钱"。２００４年浙江省银监局公布的《关于浙江企业省外投资情况的调查报告》显示，２００３年浙企在省外投资金额达数千亿元，接受调查的企业中近五成投资房地产。

    ２００６年，人们忽然发现，这些喧嚣与骚动一下子在"有形的手"面前灰飞烟灭， 归于沉寂。生活又回归到了没有传说和神话的平淡朴实中。

    与从前不同的是，经济适用房等社会保障制度更加健全了，房源也更多了。如何让普通工薪阶层也能享受到住房文明，成了上上下下各方面关注、讨论并付诸实践的话题。杭州市提出的"２００７年要使住房困难户能随时申购经济适用房、拆迁户能随时拿到拆迁安置房"的"房等人"目标，眼看着距离越来越近，越来越现实。在北京、上海等地，过去那种开着宝马住经济适用房的现象已经遭到普遍的谴责，政府也开始从政策层面进行规范。

    甚至在全产权的商品房领域，很多城市在新编制的住宅建设规划中也更多地体现出了对民生的考虑。新出台的杭州住宅建设规划显示，今年６月到明年年底，杭州市新增住房用地供应总量约５５０万――６５０万平方米建筑面积，其中４００万－５００万平方米为商品住宅，其中用于中低价位、中小套型普通商品住房的在２５０万－３１０万平方米之间。这意味着，今后几年新上市的住宅中，除了有大量的经济适用房，还将出现大量的满足工薪阶层需要的中低价位、中小套型普通商品住房，而且这些中小套型普通商品住房占了新上市商品住宅的大多数。

    除了仰仗政府，勤劳勇敢的人们还开始"自己动手丰衣足食"。最具有戏剧性的是，曾经为世界贡献了纸皮鞋、炒房团等奇妙事物的温州人再次令杭州个人建房的热心人肾上腺素急剧释放。早年间以"炒高房价"的恶名遭到犹如过街老鼠般痛扁的温州人，如今又成了被网民欢呼的个人合作建房的破冰者。眼看着温州方面取得进展，曾经也有所尝试后又偃旗息鼓的杭州个人建房活动的参与者们也重新鼓起了勇气，再度在网上现出"先驱"的身影。

    老百姓的投资理财渠道变得多元。房产投资沦落的同时，股票、基金开始流行。一些股票上市后短短时间从十几元涨到８０多元的传闻被很多人津津乐道。最近在杭州，不少人将房产和汽车拿去典当，投钱进入股市。还有一些"大户"，开始将眼光投向字画等高技术含量的投资品。

    政府调整"城市化"发展思路，企业找到新的开发模式和市场定位，购房人群在理性的思维轨道中重新审视人与住宅的关系，一个健康有序的房产市场正在新年来临的钟声中逐渐显出雏形。（完）