主持人：宏观调控两年来，大家态度的变化可以说非常有戏剧性。“国八条”出来后开发商一片愁云惨雾，“国六条”出来之后开发商对其中的“70/90”等规定更是怨声载道，我们的专家对“国六条”则普遍看好。但事实上，各地房价越调越涨，这是不是说我们的调控政策出现了明显失误？如何看待目前的高房价与宏观调控的关系？

    徐滇庆：如果我们将宏观调控的目标定在房价下降，那就错了。房价上升，就像大江东去，不可阻挡，这是历史发展的规律。我们的人均收入是以两位数上升的，全国的房价统计2006年不过是上升6%。当经济起飞的初期阶段，人们必然要将收入首先用于吃以及购买衣服还有居住装饰，到了一定阶段，吃饭、穿衣、电器等等达到一定程度，房地产消费的高峰就要到来。前一阶段房价没有上涨，这是符合经济学规律的。中国人吃饭、穿衣、日用电器的问题都解决了，收入仍然以两位数在增长，那么住房的问题就要凸显出来。在此阶段中，房价和收入增长之间的关系相当密切，不是简单的线性关系，如果收入继续以两位数增长的话，住房也就差不多是两位数，否则有限的房产资源如何进行再分配？

    只要我们肯定中国经济发展的大潮流不变，仍然以每年10%左右的速度发展，房价每年上升10%都是可以接受的，这是大的趋势。

    鄂俊宇：高房价是经济增长过程中必然的结果。以北京为例，北京作为国际性的大都市和中国的首都，很多优秀的资源都向北京配给，包括很多的大学生也留在北京，还有人口的自然增长，这部分是自然增长的需求。

    由于过去5年中国经济以10%的速度高速增长，消费升级也非常快，2000年花100万元购买房屋，到了2005年就可能需要花费1000万元。同时，由于北京作为国际大都市的属性，越来越被大家认可，其资产的比价和估值应该以国际标准作为对比。例如北京的CBD和城市中心位置、学府位置都是增值最高的区域，从2万元/平方米升到3万~7万，仍然被市场接受，实际上这是按国际标准重新定价。这些都直接推动了北京房价的上升。加上宏观调控不断抑制供应，增加成本，导致的结果就是成本的增加，房价上涨。

    杨晓辉：我同意徐老师的分析，无论是行内人、政府也好，我们都不希望房价大起大落。房价的迅速上涨，实际上对房地产商也是不好的，我们希望价格可以控制住，但是价格是不以人的意志为转移的。因为中国的经济处于强劲的起飞阶段，每年以两位数在增长。人民币升值的压力非常大，很多的外资汹涌而入，华人在经济上是比较保守的，大家都认为房产可以保值、增值，所以购买房屋的人就会多一些。

    我们是从香港来的，回顾香港的历史，从上世纪60年代一直到1997年，房价是一路向上，中间有一些小的波动，主要是因为中英谈判。正如我们说的，小波动下降的幅度是不大的，维持的时间也就是半年左右，一直到1997年金融危机的时候，香港的房价才出现了大跳水。香港的经济起飞用了30年，真正达到增长的峰值是在2000年。我认为中国的情况，未来的高速增长至少还有10年，这是不可阻挡的，我们都不希望房价上升得太快太高，但是有一些客观的因素是无法制约的。政府调控是希望稳定房价，但是不要期望过高。

    董藩：我认为宏观调控的出发点是对的，但是依据和思路是错误的。在原则上是对的，某些政策和措施是错的。所以，尽管我们做了很多的努力，但是效果是非常差的。房价是无法控制的，会不断上涨。理论上房价是不会下降的，除了需求和供给外，还有一点，房地产没有替代品，往往很多的产品出现了替代品后就会产生大的波动。例如摩托车出现后，自行车就被替代了，小汽车出现后，摩托车就被替代了。现在房地产业找不到替代产品，所有的需求不能转移，只能是不断地集中，通过一种产品不断地释放。房地产市场跟其他的市场是不同的，例如股票市场价格下跌，人人都想将股票抛掉。但是房地产市场不会是这样的，即使房价下跌，绝大部分房屋仍然被使用，不会进入市场交易。真正影响的只是少量交易的房屋，所以价格表现出一种黏性，就像蜂蜜一样，不会马上掉下来，股票市场就像一滴水，马上就会掉下来。