央行、银监会联合下发补充通知，收紧个人房贷

    第二套房贷认定以户为单位

    12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。业内人士认为，这意味着各家银行执行第二套房贷政策将有统一标准，目前以个人为单位界定第二套房的银行须做出调整。

    夫妻分别买房将受限制

    根据补充通知，各家银行应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，也就是说，只要家庭已经贷款购买一套房，无论是以个人、夫妻还是子女名义，再贷款买房都将以第二套房来认定，但成年子女则不在受限范围内。

    例如，小王与小张婚后，小王以个人名义购买一套自住房，想以小张名义再买一套房，如果参照目前部分银行以个人名义界定第二套房的做法，再次买房仍视为首套房，无须执行首付不低于四成、利率为基准利率1.1倍的房贷新政。但按照补充通知，以小张名义贷款买房必须执行第二套房贷新政。

    此外，已贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。而其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向申请贷款时，均按第二套房贷政策执行。

    目前多以个人名义执行

    9·27第二套房贷新政出台后，关于第二套房的界定问题就一直存在争议。目前，除四大银行外，各商业银行先后公布了房贷细则，多以个人名义界定第二套房。

    某国有银行人士认为，对第二套房的界定关系到银行的放贷规模，如果以个人为单位界定第二套房，实际上是放宽了信贷政策，让炒楼的人有空子可钻，即通过夫妻或子女关系买房，避免增加首付或多付利息。而以家庭为单位界定第二套房，可以限制部分贷款的发放。

    上述人士同时表示，在加倍上调存款准备金率不久，紧接着出台第二套房贷的补充通知，收紧银行信贷的意图已经非常明显。

    农行内部人士透露，补充解释出台后，之前以个人名义界定第二套房的银行将不得不重新调整贷款发放政策，估计各家银行调整通知会在近期陆续发放。

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    如何界定第二套房

    案例 1：夫妻二人婚后，以借款人个人名义购买首套自住房后，若再以另一方名义买房，将按照第二套房贷款政策执行。

    案例 2：夫妻二人婚前，以借款人个人名义购买首套自住房后，结婚后再以另一方名义买房，仍按照首套自住房贷款政策执行。

    案例 3：家庭已经贷款购买首套自住房，若以未成年子女名义再买一套房，将按照第二套房贷款政策执行。

    案例 4：家庭已经贷款购买首套自住房，若子女已经成年，以子女名义再买一套房，仍按照首套自住房贷款政策执行。

    案例 5：家庭已贷款购买首套自住房，但家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可按照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供房地产管理部门出具的住房面积数据。

    疑问界定仍存漏洞执行仍有难度

    有市民向记者提出疑问，自己虽然已经结婚，且已经贷款买房，但户口簿上仍显示未婚，并且妻子的户口不在广州，如果以妻子名义再买房的话，银行如何来界定？

    农行上述人士说，此类现象虽然不多，但也说明信贷操作上的确存在困难，对某些情况监管不到位。目前银行主要通过央行的信用证新系统查询借款人信息，在申请贷款时，银行会要求贷款申请人提供结婚证明，对于夫妻二人的贷款均按照同一借款人执行，如果贷款申请人拒绝提供结婚证明，则需要出示未婚证明材料，但在某些偏远地区，确实存在证明材料不真实的问题。

    有业内人士认为，通知虽然严厉，执行起来却有一定难度，只有实现房地产市场登记网、户口结构网和银行系统网联通，才能保证落实。比如一个家庭买了一套房，但如果没有按揭贷款，购买第二套房时就查不出买房记录。又比如一个家庭在深圳已购买了一套房子，在广州再购入一套房子，由于城市之间没有联网，也查不出是购买了第二套房。

    分析补充通知出台加速房价下跌

    业内人士认为，央行的补充通知将对珠三角楼市再次造成降温效应，加速房价往下走，但只会打击投资性需求，对改善型换房和自住的市民影响不大。

    打击投资性购楼[重拳打击炒房行为]

    广州合富辉煌首席分析师黎文江表示，以户为单位认定第二套房，首先会对购房需求和换房需求造成影响。同创卓越赵卓文也表示，这项政策很严厉，将对珠三角的楼市造成降温效应。在9·27房贷新政出来后，深圳东莞等地的楼市已经有所降温，“二次置业受到控制，投资客逃跑了。”

    他认为，补充通知出台，会加速珠三角房价往下走，但是否会出现拐点则还要观察一段时间。光大地产陈洪志则表示，补充通知对楼市的影响不会很大，因为9·27房贷新政出台后，业界对这个政策已有一定的预期。他还认为，这个政策将使投资需求“缩水”，但不会对改善性居住需求和自住需求的市民造成太大影响。

    让中小户型难卖

    黎文江表示，明年开始会有大批中小户型推出，约占市场份额的50%。原先有开发商打算将中小户型用两套打通的方式出售，在补充通知出台之前，夫妻二人可以以个3人名义各买一套房，然后再打通居住，但现在这种做法将受到限制。此外，通知对改善性居住需求也有一定影响，造成中小户型需求下降，可能也会使房价适当回调。