2007年岁末。杭州楼市前行的路，似乎又陷入了迷雾重重之中。

    从10月房交会前开始，很多开发商就陷入了定价迷局。在大环境不错的情况下，开发商一直苦恼的问题，并不是楼盘的销售问题，而是“定什么价才能保证利润最大化”。这种状况在最近两个月，开始发生微妙的变化。在宏观政策面的影响下，楼市观望气氛日益浓厚，日成交数据开始出现萎缩的现象。关于楼市进入盘整期的言论，也开始于11月初的闪烁其辞，转变成现在的肯定语。

    就如同今年上半年楼市突然转热，让人感觉是“忽如一夜春风来”一样，这一个多月以来楼市的迅速降温，也在瞬间发生，快到有不少开发商依旧懵懵懂懂：“楼市的风向标为什么转变得这么快？”

    眼下，对于关心楼市的所有人，包括开发商、购房者、投资者、房产从业人士等等来说，今年年初以来楼市的火爆行情，会不会在明年再次出现，显然已经成为了他们最为关心的问

    题。而要想弄清楚这个问题，就要清楚：到底什么才是今年这波突如其来的上涨行情背后的推手？

    今年行情因股市而火

    今年楼市的行情走势，与股市的火爆有很大的关系。早在今年5月，本报就做过一组关于股市和楼市关系的调查稿。据调查，杭州楼市热销的背后，涌动着股市的身影。而多个热销楼盘的销售人员坦言，楼市热销，与股市红火有关。

    5月28日，位于城西申花路板块的滨江·万家花城第二批房源开盘。现场一位买房的老太太引起了万家花城相关负责人的注意：“交定金的时候，一般客户都会显得不急不躁。但这位老太太却比较着急，不停地催着我们动作快点，让我们不要耽误她回去看股票。”买房子的同时，还这么惦记股票，“性格举动”让人对她印象深刻。“除了这位老太太，还有不少客户交定金的时候，也在感叹，都是从股市里面套现出来的钱。”

    与万家花城类似，上半年人居展前后推出四幢房源的旅游·红苹果，也有不少是从股市赚钱后买房的客户。类似的买房者身影，在世贸丽晶城等多个楼盘中都有出现。

    购房者罗小姐的经历，也许可以从另一个侧面证明股市和楼市之间的密切关联。

    从去年开始，罗小姐就有买房的打算，但因为种种原因，迟迟没有定下来。这期间，因为股市行情很好，她也跟几位朋友一起投身股市。短短几个月下来，收获颇丰，而买房子的打算一直都没有被搁下。今年5月，她终于看中了一套房子，正打算把钱从股市拿出来买房子，却正好碰上了“5·30”行情；10月，股市行情再次出现大的波动，而罗小姐买的一只股票，跌幅更是将近50%，有心买房子的她非常郁闷：“我的首付款都快要泡汤了。”

    这两天，已经买了房子的小徐则很庆幸。10月黄金周结束后，她果断地把手中的股票卖出，在市中心给自己买了一套房子。“我还卖晚了一天，如果早一天卖掉，手里可以多1万多元钱呢！”小徐说，自己对卖股买房的这个做法，还是比较满意的，“不过也幸好两个月之前就买了房子。如果放到现在，估计是已经买不成了。”

    不过，这种局面，在最近一两个月明显减少了许多。一位开发商说，最近股市震荡明显，也有一些人从里面退了出来，但拿着从股市里赚来的钱去买房子的人，却明显少了许多。

    刚性需求也是重要因素

    也有开发商用“报复性反弹”来形容今年的这波楼市行情。

    “今年的这波行情，就好比是目前股市的这波反弹行情。用证券分析师的说法，反弹是暂时的，高度是有限的。”一位不愿透露姓名的开发商冷静地分析。他认为，压抑的刚性需求得到释放，是今年行情发展的重要因素之一。“前两年的宏观调控把一些刚性买房需求都抑制下来了，而年初的两会上，政府把房产调控的基调定位为‘巩固’的概念，也给不少购房者吃了定心丸，由此刚性需求开始爆发。”

    而另外一个关键点，则毫无疑问是中小户型的集中上市。根据去年出台的90/70政策调整方案的楼盘，在今年上半年开始上市。以前市场上稀缺、大部分人想买却一直买不到的90平方米以内中小户型，开始在今年逐渐上市。在今年的两次房博会上，记者也注意到，以90平方米以内的中小户型为主打产品的楼盘，在今年销售尤其火爆。从上半年的万科·魅力之城、滨江·万家花城、东冠逸家、银树湾、亲亲家园、香槟湾，到下半年的芳满庭、文鼎苑、铂金时代等等楼盘推出的新房源，都以90平方米以下户型为主力户型，市场反应也是出乎意料得好，漏夜排队时有发生。

    股票市场的红火，只是楼市火爆行情的表面推手，真正的原因，还在于刚性需求的集中释放。“这才是必然要素。”一营销公司老总说。

    明年行情难以乐观

    “买房的需求肯定还是在的，毕竟还要在杭州工作生活。但现在最影响我们下决心的，还是会不会有新的宏观调控政策出台。”前两天，一位朋友说起她的买房打算时，这样告诉记者。

    风声鹤唳，用这样一个词语来形容目前的楼市，其实一点都不为过。

    从紧的货币政策、年内第10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至14.5%、第二套房以家庭为单位认定、严格住房消费贷款管理……近期，涉及到楼市“血液”的各种金融政策一个接连一个的出台，不断强化着人们关于“楼市明年的调控政策会更加严厉”的印象。

    “如果说上半年行情的火爆，股市里的资金流出的因素更大。那么最近一两个月以来的行情转冷，则是宏观层面上的因素更为明显。”城西某开发商这样表示。

    “从中央经济工作会议上透露的信息来看，明年楼市宏观政策发生变化的可能性十分大。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说，“再加上前两年宏观调控政策，如90/70政策、历次加息的累积效应，在明年应该也会集中释放，明年上半年的行情不容乐观。”他认为，影响最大的，无疑是刚确定下来的从紧的货币政策。“从紧，也就是从严，明年的楼盘项目贷款、买房的按揭贷款都会受到影响，市场影响难以避免。”

    赵杭生分析了近期楼市的政策面之后认为，明年楼市的变数主要是宏观调控的力度，“从最近的信息来看，肯定是更加严厉，那么上半年的楼市肯定会继续目前的盘整走势。至于下半年的情况，则要看调控政策的维持时间。”

    中都置业的常务副总刘强也表示：“明年上半年的楼市走势，基本上已经没有很大悬念了，下半年如果仍然执行从紧的货币政策的话，那么开发商的日子会更加难过。”业内人士认为，明年这一年，对信贷资金依赖度高的中小公司，将会是面临严峻考验的一年。

    而锦绣钱塘的总经理王一兵则已开始着手准备明年的工作：“明年要在房源上有所控制，要更加用心地去做好营销。在市场形势好的时候，很多开发商都忘了做功课，明年不乐观的形势，正是对于开发能力、服务水平等一系列综合素质的检验。”

    而从购房者这个方面来看，今年上半年获利颇丰的股票市场，明年也不可能重现今年上半年的红火。

    “杭州已经有部分楼盘出现有价无市的情况。”赵杭生直言，杭州楼市已经开始进入盘整期，而具体的表现，则是成交量低迷下滑，楼盘销售价格则高位坚挺。“明年上半年的楼市，大家都要有过冬的准备，因为市场环境肯定不会好。但就好比是在零下40摄氏度的俄罗斯，照样有人生活得很好，所以关键是及早应对，要么加强锻炼，要么多穿‘御寒衣’，千万不要盲目乐观。”王燕维 葛慧