房地产游戏规则失范、发展模式的畸形最终引发巨大的公共危机以及对于政府的信任危机。在这种情况下,大陆最近推出了新国六条及其细则,开始实施新一轮严厉的"房产新政"。

    中国大陆经济成功的一大经验被认为"财政联邦主义"。钱颖一、杰弗里·萨克斯、杨小凯等称之为"中国式财政联邦主义(参见Regional Decentralization and Fiscal Incentives: Federalism, China Style,1999)"。简言之就是改革开放以来中央对于地方政府的分权尤其是财权的下放加剧了地区间竞争,而地区竞争带来了地方改革和发展的激励,最终使得中国经济增长一飞冲天。

    但是,财政联邦主义是与当下中国地方政府权力的缺乏制约以及在此基础上可能产生的政府机会主义紧密联系在一起的。所谓"成也萧何,败也萧何"或者"三十年河东，三十年河西",财政联邦主义加政府机会主义驱动下的地方行为也可能向另外的反改革和发展的方向演变。这里我且用房地产的事例来做一说明。

    房地产的畸形发展模式

    在当前中国大陆,实在没有任何一件事情比房地产更称得上焦点话题了。房地产问题的重要性在于它牵涉的资产和人数最多。它一头牵涉到大陆数十万亿元土地资产(相比之下,全部国有工业企业资产在MBO之前不足10万亿元,到去年刚刚超过10万亿元,大陆全部股市市值不过数万亿元),这是中国各项资产中最大的一笔资产;另一头牵涉到16万亿元的中国居民储蓄存款,这些存款是中国20多年改革开放财富积累的主体部分。很显然,由于房地产发展牵涉到中国大陆最多的社会人群(城市化进程中的农民和大量的购房者),因此房地产收益的分配如果出问题,那一定是天大的问题,必定严重影响大陆的社会公平、社会和谐与稳定。

    遗憾的是,问题不仅出现了,还非常严峻!高速增长的大陆房地产如今正陷于四面楚歌。这是因为,房地产成了大陆社会分配不公的重要根源,成了权力腐败的温床(大约四分之一以上的腐败大案都与房地产有关),成了中国社会最大的不和谐因素。

    而笔者最近几年的研究发现,房地产发展游戏规则的失范及其畸形发展模式是导致大陆房地产弊病丛生的关键,而背后一个深刻背景正是财政联邦主义。须知, 一个健全的房地产市场至少涉及四个方面:一是要有土地和房产的私人产权为基础,二是要有住房保障体系为前提,三是要有完善的制度建设(如物业税制度),四是要有公正、有效的监管来维护市场的基本秩序。没有这四条,就谈不上什么房地产市场。

    然而,大陆所谓的房地产业的市场化是跛足的,其游戏规则大成问题。

    其一,在产权方面,只有房地产价格的市场化也就是房市的市场化,土地的市场化改革严重滞后,土地的产权变革不顺,全国农民的土地都必须卖给政府,全国人民要买地建房都必须从政府处购买,致使地方政府成为 "最大的房地产商",并且垄断了土地增值的收益。由于土地市场的政府垄断、产权不顺使得中国房地产

    市场化严重跛足,致使全国农民的土地资产处于被瓜分的悲惨境地。

    其二,在住房保障方面,大陆各级地方政府在住房市场化并以此促进经济增长方面不遗余力,但对于住房保障体系的建设完全没有热情,甚至政府规定要建设的经济适用房也是每况愈下,由此造成的一个客观结果,就是全国人民都被赶到房地产市场,在中国式"父爱主义"的支配下,掏出全家人20多年改革开放所积累起来的积蓄来买房,沦为可怜的"房奴" (房奴一词在大陆新近流传,意味着买房的人就像奴隶一样被高额房贷所套牢)。

    其三,在制度建设方面,房地产游戏规则的健全还需要一系列有效的制度建设,比如物业税的征收,对外资购房的适当限制。但中国大陆,在这些方面全是空白,致使投机盛行,海外资金的进入一无阻挡,而当地民众的利益无法得到保障。

    其四,在监管方面,大陆某些地方政府的行为如同商人。其追逐的是土地收益的最大化以及个别领导官位的升迁,而不是民生(社会福利)的最大化,因此不仅没有积极性当好裁判,反而与房地产商一起,致使房地产市场性质完全改变。最近,大陆媒体披露了大陆北方某市请北京的专业顾问公司策划推高当地房价和地价的案例,引起大哗,其实这在大陆称得上是十分典型的现象。其实,华东某市的例证同样惊人。在这个城市,居然有人骗取银行贷款数亿购买了100多套房子,另有一人也是骗取银行的钱买了几十套别墅。

    游戏规则不健全原因及调整措施

    为什么房地产游戏规则会如此不健全?非常重要的原因是上述规则的确立与财政联邦主义下的大陆地方政府的土地收益最大化目标相悖,从而得不到有效的建设或实施,而是被阻隔、被扭曲。本来,1998年后的所谓住房市场化完全是政府机会主义的产物,即为了抽取百姓的储蓄存款而推出了房地产的市场化,而大陆的地方政府则发现房地产可以成为"地方钱包",可以成为地方经济增长的"发动机",因而变本加厉,只希望在任期内取得尽可能多的收入。

    由此而形成的中国房地产的发展模式是畸形的,这样的一种模式事实上使得房地产在中国已经演变为以市场化和城市化为名瓜分全国土地资产以及掠夺全国人民储蓄存款的恶劣运动。

    不妨将大陆的模式与香港作个比较。表面上,大陆的土地交易与香港的做法相似,甚至可以说大陆是向香港学来的,但两者的差别其实相当明显。简单说起来,香港政府虽然也高地价拍卖土地,但却以此换来了低税收的环境,同时香港有一半以上的人生活在政府补贴或提供的住房中,因此它看起来多少有些像是在"劫富济贫"。

    房地产游戏规则失范、发展模式的畸形最终引发巨大的公共危机以及对于政府的信任危机。在这种情况下,大陆最近推出了新国六条及其细则,开始实施新一轮严厉的"房产新政"。但是,问题的根源在于政府转型的落后导致的行为失范,在于地方政府在经济增长上的过度作为以及在公共职能上的过度不作为。更深的原因则在于政治文明,即在当前政治体制下,政府权力其实是"廉价投票权",地方政府官员的乌纱帽与政绩有关而与民生无关,因此为一己私利而置公众利益于不顾是完全可以理解的。

    从纠正财政联邦主义下的政府行为错乱来看,有上中下三策。上策是不失时机地启动政治体制改革,以保障经济改革、市场化的成果与方向。中策是在现有政治体制和传统组织资源内努力转变政府行为,从"经济增长型"转向"公共服务型",为此需要建立新的经济目标责任制,将民生的内容作为官员政绩的主要考核指标。下策是放慢甚至"搁置"市场化导向的经济改革,将地方权力重归"大政府"。

    从最近颁布的国六条及国六条细则来看,政府取的是中策。而笔者对此进一步建议,在体制很难根本改变的情况下,可考虑借鉴计划生育一票否决的做法,即对凡是导致房价失控,以及在解决大多数人居住保障方面不力的地方政府官员,无论他做了多少好事,无论其政绩有多么突出,都坚决地罢免其行政职务。这样做的目的,是迫使地方官员的行为即使在财政联邦主义的格局下,也能调整到与百姓、与中央房地产调控的目标相一致的方向上来。如果说,过去地方政府眼中只有增长,只有政绩,只有效率,只有个人利益,那么现在他必须同时还考虑民生,考虑公平、考虑当地大多数人的愿望。也就是说,地方政府必须要在两堆稻草间寻求平衡。（文／赵 晓）    

    赵 晓----北京科技大学经管学院教授、博导。主要研究领域:宏观经济与政策分析，国企改革，市场跟踪与预测

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