2007年上半年以5月的房交会为标志，针对房地产市场的话题一致是回暖。漏夜排队一经媒体报道，2005年以来的寒冰似乎在瞬间融化：由几个明星楼盘的火爆蔓延到整体的销售业绩提升，由土地竞价激烈到"地王"纪录的频频刷新，由股市的万人空巷到楼市的热火朝天……种种因素加在一起，杭州的楼市恐怕已不仅仅是暖，而是逐渐显示出了一定的热度。在这个时候，开发商与销售者的心理也都在发生着微妙的变化。楼市接下来的走势就着实令人揣测。下半年的楼市是否会继续升温？在直接考问这个问题之前，我们还是首先分析一下楼市升温的具体原因以及正在发生的深层次变化。

    一方面，供需更加对位。受到宏观调控的影响，中小户型的供应比例开始增加，尤其是90平方米左右的小三房及舒适型两房，还有100-120平方米的经济型三房，这种产品在杭州市场上一直是较为稀缺的，而在刚性需求当中却存在相当强烈的欲望。

    另一方面，宏观调控客观上也造成了供应量的阶段性减少，一者2005年曾影响了开发商拿地的积极性，致使2005年土地的成交量相对有些萎缩；二者需要调整规划的项目也会有一定时间的延后；因此今年上半年住宅的新增供应量相对较为有限，不包括余杭区的话，仅有152.22万㎡。这样也就造成某些区域的供需关系紧张。甚至在供应增量非常少的二、三月份，二手房的成交量接近了一手房。

    还有业界较为公认的一个原因，就是去年以来一直红火的股市，给需求带来了不小的刺激，有不少购房者是在股市赚钱后买了房，也有不少是因为股市而升级了购房计划。这期间有不少资金从股市转到了楼市，造成了楼市的火爆。

    当然楼盘自身的因素也很重要。带动市场行情的几个旺销楼盘就是因为具有较高的性价比而引起了排队抢购，这些楼盘一般定价较为保守，甚至有些比周边在售楼盘还要低，带动了成交量的提升。在这些楼盘旺销之后，才出现了较为广泛的热销和局部区域价格的增长。

    由此可见，上半年楼市的火爆有着多方面的复杂原因和因素影响，而接下来这些因素都有可能发生变化，也将影响到楼市下一步的走势。从目前的资料分析，杭州楼市日后的发展将主要呈现以下几个趋势：

    一级市场：土地市场热度不减

    2007年杭州的土地市场绝对是有看点的，楼面地价超过万元的"标王"纪录就被刷新了三次。不仅如此，竞价者中也频频出现外地实力公司以及多个公司的联合拿地。其原因一方面是杭州的市场前景被看好；另一方面则是2005、2006年土地出让量相对较少，到现在不少公司下一步已没有地块开发，同时随着外地开发商的进入，杭州土地市场的竞争也越发激烈。为了保证开发的连续性，土地储备是第一重要的，目前还有不少实力企业对杭州市场虎视眈眈。因此可以预见，下半年杭州的土地市场仍然会竞争激烈，还有可能出现新的实力公司进驻杭州。

    从半年来土地出让量来看，根据汉嘉地产顾问机构土地库统计显示，2007年上半年杭州市国土资源局总共挂牌59宗地块，总占地面积3367亩，可供建筑面积457万平方米，根据《杭州市住房建设规划（2006.6-2007.12）》，2006年-2007年普通商品房储备土地出让计划，杭州市土地储备地块面积约500万平方米（约7500亩），建筑面积约1100万平方米。根据汉嘉统计，2006年6月到12月，杭州国土资源局总共挂牌土地3409.78亩，据此推算杭州市2007年土地出让量将在4090亩左右。现在看来，上半年土地出让量已过半，且略高于2006年全年3672亩的土地出让总量。虽说土地市场的放量必然增加市场2-3年后的供应量，从而导致竞争加剧，但对于今年的大多数房产公司来说，拿地也是不得不为，因此，下半年土地市场的热度极有可能不会减退。

    楼市格局：竞争格局变化，个股时代来临

    自从万科的魅力之城开盘，对于杭州的楼市还是带来了不小的震撼，一方面它从拿地到开盘速度之快还是杭州从未有过的，另一方面精致的户型和周到的服务也给杭州消费者留下了非常好的印象。随着万科、复地、凯德、嘉里、世茂、金隅以及华润新鸿基等这些国内实力开发商进驻杭州，杭州楼市的竞争格局也在发生着较为深刻的变化，将从板块竞争发展为品牌与产品之间的竞争，这就意味着，杭州多年以来习以为常的坐地起价格局将会被打破。

    由于长期以来期房销售的普遍性和产品同质化现象的存在，杭州楼市形成了板块同价的现象，尤其在房价快速上涨的过程中，完全是坐地起价的模式，地块的差异成为产品之间竞争的最大利益点，而在产品上的体现较少。但是由于更多品牌开发商的进驻，杭州将不但会看到多种多样更好的产品，也会看到开发商对于地段的培育和营运，因此坐地起价被打破只是迟早的事情。

    6月27日，星光大道项目"星光国际公馆"正式封顶。这个杭州目前规模最大、独树一帜的综合性商业街之一，也是滨江区委区政府发展滨江商贸服务业的重大配套和重点工程又向前迈了一步。星光国际公馆预计今年10月份开盘，2008年底与沿街商业将一起率先投入使用。

    另外凯德·视界、复地乔司项目、嘉里华丰路项目和万科西溪项目都有可能在年内上市，与杭州的消费者见面，其他的一些项目也在积极地开发建设过程中。可以预见，到这些项目上市时，我们不但会看到不一样的产品，更有可能不再面临坐地起价的市场格局。

    开发水平：产品升级换代加快，节能成为热点

    多元的竞争开始了，产品的升级换代是必然的，随着各地品牌公司的进驻开发，杭州将极有可能接触到国内最尖端的住宅建设技术、新型材料和全新的规划理念。另一方面，建筑节能验收规范临近实施，将会在下半年引发全社会对于节能建筑的关注，从而形成楼市的热点。

    今年10月1日起，按照新颁布的《建筑节能工程施工质量验收规范》，建筑工程节能不符合规范不能通过验收。其中，新建楼盘要求在当地1980-1981年住宅通用设计能耗水平的基础上节能50%。到2010年，要求所有新建楼盘达到节能65%的水平。有了政策的关系，最近几个月将成为楼盘对于其节能特性进行推广的较好时机。因此相信在此期间，节能环保的关注度将被大幅度提高，房产品在节能和科技方面的竞争也将跃上一个新台阶。

    板块热点：地铁板块和近郊板块继续受到关注

    要数2007年上半年的热点板块，地铁板块是不容忽视的，由于地铁的动工，地铁对板块和楼盘的促进作用开始显现，相信在下半年，这种趋势仍将持续，尤其地铁远端连通的区域，由于目前房价处于低谷，将会受到进一步的关注。尤其是供应量不小的临平区域可能会逐步进入杭州购房者的视野。

    除了地铁这样的市政焦点项目涉及的板块，以及同样处于市政规划的焦点，同时又拥有江景资源，且频频出现豪宅的钱江新城板块，今年下半年还将有一些板块也会达到或者持续一定的热度，分别是品牌看点板块和供应热点板块。尤其品牌看点将更受到业界人士的关注，我们前文提到万科所在的九堡、西溪板块、复地所在的北九堡（乔司）板块、凯德所在的桥西板块，以及嘉里所在的新城北板块，还有世茂与金隅、朗诗所在的下沙板块，如果这些品牌项目下半年上市，那么该板块都将形成一定的热点。而从下半年的供应量来考虑，九堡、申花以及以桥西为代表的城北区域，将继续占据供应上热点板块的地位。

    由此可见，2007年下半年，除了地铁带动的临平等远郊板块之外，热点板块还是以九堡、城北以及申花等近郊板块为主。而市中心区域和钱江新城由于可购房源非常稀缺，单价也有可能在下半年冲击新高。

    危机公关：交付高峰带来新的挑战

    根据汉嘉地产顾问机构3月份的初步统计，2007年全年将有超过70个楼盘全部或部分交付。从时间上看，预计上半年交付的有25个楼盘，而预计下半年和年底交付的约有47个楼盘，可见2007年底基本上会形成杭州楼盘交付的一个高峰。这么多的楼盘交付将会给市场带来一些较为微妙的影响。

    楼盘的交付把购房者从梦想拉回现实，有些可能是因为梦想太过于理想化，有些可能是因为楼盘可能确实存在不到位的地方，因此在楼盘的交付环节就可能或多或少产生一些纠纷。就连万科南都的逸天广场也出现了问题而需要整改，幸而开发商处理较为得当。因此，下半年有可能是交付的"事故频发期"。当楼盘交付比较集中的时候，这些纠纷如果被曝光就可能看起来像是大面积的爆发，引起人们对于期房的反思，加剧目前有人提倡的禁止期房销售的呼声。这就对开发商的危机处理能力提出极大的考验，只有在交房的时候谨慎处理客户关系，才能使楼盘既赢得销售业绩，又赢得口碑。

    除了交房时的投诉可能较为集中之外，也一般会带来二手房市场的活跃。从杭州几年来的经验看，一般楼盘交付以后会有一个二手房源的集中挂牌，成交比较活跃的时机一般也是在交付之后的一两年时间。虽然随着宏观调控的不断深入，2005年后的购买主力是刚性需求客户为主，但某些区域积累下来的投资客还有相当的数量，因此仍然会有一批房源到二手市场流通。从统计结果看，这70多个楼盘分布较为突出的区域是城中、滨江、钱江新城、闲林四个区域。因此这些区域不但城市面貌得到改善，而且一些次新房源将进入二手市场，为来年的二手房市场提供新鲜血液。

    综上所述，上半年的楼市固然热闹红火，有些稀缺性的项目的开发商开始考虑提价、封盘，也会造成房价区域性和阶段性的跳跃，但总体上说，仍然不应盲目乐观。因此如果不是想要购买稀缺性的物业，购房者也没有必要过分恐慌。

    根据汉嘉的统计和预估，供应方面，上半年6区加余杭区住宅新增供应量230万平方米，而预计全年杭州市区（含余杭、萧山）将新推商品住房540万平方左右，因此下半年将会有300万左右的新增供应量，而且截至今年6月底，杭州市7区网上剩余可售住宅共计19901套，市场存量共计面积为272.30万㎡；而成交方面，2007年1-6月，杭州市7区成交商品住宅24355套，成交面积305.97万㎡。虽说成交成绩较好，但仍有不少存量，因此下半年的供应总量也不可小觑，只是区域间分布不平衡。

    更重要的一方面是，如果新进驻的品牌开发商的楼盘上市，竞争就不仅仅是量上的竞争，而是质上的竞争。届时消费者可以考虑的范围也会有所增加。

    另外，考虑到股市的影响，会造成不少消费者错误估计自身的支付能力，火热的行情之下也有隐含的风险，因此看待今后的楼市走势，还是应该尽量慎重。文/汉嘉地产顾问机构

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