一种依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅--老年公寓正悄悄走进我们的生活。老年公寓的建设兴起于上个世纪70年代的北欧。它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型，它既能满足居住的需求，又可使老年人享受到各方面的社会化服务，在今后可望获得较好的开发前景，并有可能成为杭州楼市的新亮点。

    老龄化社会迫近，养老问题备受关注

    随着全球老龄人口的"爆炸式"增长，预测到2050年60岁以上的老龄人口总数将近20亿，占全球总人口21％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。人口老龄化已成为当今世界的一个突出的社会问题，早已引起了国际社会的关注。

    中国老龄化进程从增长速度和比重都超过了世界老龄化进程。到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿，约占世界老龄人口6.98亿人的24%，全世界四个人中就有一个是中国老年人。预计到2010年，浙江省60岁以上的老年人口将达746.63万，占全省总人口的15.11%，2044年，将达到最高峰2100多万，占总人口的41%左右。杭州市现有60岁以上老人89.6万,占全市人口的13.94%，城区55万65岁以上的老人中，夫妇二人户高达13.47%，有12.56%的老年人单独居住；也就是说，杭州有26%的老年人生活在空巢家庭中。

    目前，杭州城区116家养老设施（包括政府各级敬老院、托老所和社会办养老设施）有2583张床位，平均每个养老设施床位不足25张。假设城区有10%的老年人有入住养老设施的意愿，也就是说，杭州有近6万老人想入住敬老院，而现有养老设施条件只能为5%的老人提供服务。专家预测，未来10年，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式，现有的养老设施，远远不能满足日渐庞大的退休老年群体对养老机构的需求。

    社会养老成新趋势，老年公寓呼之欲出

    随着我国社会经济的发展，家庭模式已经发生了变化，从而使社会整体格局有了深刻的变化，使延续了上千年反馈式的家庭养老模式，受到了一个极大的冲击，养老方式越来越走向社会。从现在的"家庭养老"转变为"社会养老"将成为未来中国养老发展新趋势。

    向社会化养老过渡并不意味着抛弃现在家庭养老，而是通过社会、社区全面介入，使这种原来被封闭的大门打开，也就是社区的力量、社会的力量，这种援助之手直接进入家庭，向家庭提供最直接的帮助，使老年人能够在家里得到全方位的照顾，它是评价一个社会的文明程度和生活质量的尺度。

    据有关部门调查，有57.70%的老年人不愿意和子女同住，9.90%的老年人对所居住的社区环境不满意，26.30%的老年人对目前的住房条件不满意。想入住养老机构而没有入住的原因41.9%是因为没有合适的养老机构，他们盼望有价格合适、出行方便、环境优美、服务齐全、档次较高的养老机构。当下，国办社会福利型养老机构，为解决农村五保老人和城市三无老人的养老问题发挥了很好的历史作用。但随着我国老龄化趋势日渐严峻，选择去养老机构养老的人越来越多，国办养老机构在数量及档次上都难以满足现实的发展和各个群体的需求。价位低、设施简陋、服务匮乏，仅仅解决温饱，杭州这类救助型"福利院"仍然存在一定的局限性和滞后性。

    对于社会上那部分中高收入者、精神生活追求者及充满激情的年轻退休人士，仍然缺少与之对应的生活机构，他们亟须一种完全、专业的新型养老模式来满足身心生活，需要具备完善的服务设施、完全的生活规划、完备的精神追求，对养老机构提出了更高的要求，需要更高层次的养老机构。由于这个群体对居住有着特殊的需求,因此催生了一个巨大的老年人住宅市场,老年人的住宅需求蕴藏着巨大的市场潜力,但是杭州房地产市场中适合老年人的住宅所占的份额微乎其微,而由市场操作的老年公寓则刚起步,仅有为数不多的几家。

    据调查，在杭州市，目前已经通过民政部门审批，准备在近期筹办新建的项目共有10余家，其中只有一家是政府主办，其他都是民间投资。浙江银发实业发展有限公司与浙江省马寅初人口福利基金会合作，联合开发的"金色年华"--中国·杭州金家岭退休生活社区比较有特色。"金色年华"总投资2.6亿，占地面积280亩，总建筑面积约10万平方米，绿化率达60%。园内规划中包括公寓区、休闲区和医疗康复区，以及一个国际交流中心，是一个集居住、疗养、休闲、度假于一体，专门为退休人士建设的多功能园林式生活区。

    浙江的温州和台州充分发挥本地民营资金雄厚的优势，积极引导社会力量多形式、多渠道创办养老服务机构已取得一些经验，其成熟的社会环境与政策环境是老年公寓健康发展的关键。探寻温州发展老年公寓火爆的原因：第一，温州有200多万人在世界各地经商办企业，子女常年在外忙于工作，家中年迈父母的生活问题就成了最大的后顾之忧。因此，办好老人公寓不仅是大多数人的愿望和需求，也是一个成熟的有利可图的市场。第二，温州老人的观念比较超前，喜欢享受，也很会算经济账。他们将城市中心的房子出租，而自己则入住老年公寓，这样，不仅可以过上快乐幸福的群体生活，还有一定的赚头。第三，由于温州社会办养老机构起步较早，相关的政策配套比较成熟和齐全，也十分优惠。截止到去年底，温州的民办养老机构居全国各大城市之首。

    规划老年品质生活, 人性化服务最受青睐

    以"金色年华"杭州金家岭退休生活社区为例，在小区的整体规划中，充分考虑到老年人由于身体机能退化引起的生理和心理变化等多方面因素。在建筑设计上注重设置公共交往空间，体现对生命的尊重。建筑设计细节，体现人文关怀。同时配套设施齐全，自然环境优良，交通便捷，方便老年人的日常生活。

    "金色年华"杭州金家岭退休生活社区负责人汤平平介绍，今后我们所看到的老年人"梦想社区"，处处可触摸到对老年人关爱之情：宽大医用电梯，宽敞走廊，明亮楼层交流区；每个单元都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部位都安装防滑设置和扶手方便老人串门。

    同时，通过老年大学这一形式，定期组织教学活动，音乐、舞蹈、书法、园艺、网络知识等课程，有效地组织开展社区的各项有益于每位入住者身心健康的活动。度假酒店则为居家式老年住户的亲友、子女来探望时提供短期住宿服务，还可以接待外地的老年旅行团以及喜爱四处游览的老年"移"民短期居住。

    投资尚属初级阶段，政策制度仍需完善

    近几年，浙江政府遵循市场经济规律，鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化，进行了大胆探索，形成了多种养老机构经营模式：一是国家或集体兴办；二是政府与非营利机构联办；三是民间资本兴办。企业投资既弥补了政府投入的不足，又为社会老人提供了养老服务，符合我国政府大力发展社会服务业的指导思想。但也恰恰是这种模式遭遇到了政策"瓶颈"：即只有登记为民办非企业单位才能享受国家的优惠政策，可是登记为"民办非营利福利事业单位"又给这些单位带来很多麻烦和困难。土地不能抵押贷款，将来土地上的建筑物也不能抵押贷款，且不能出售房屋产权，致使资金运作困难，投入资金长期不能收回，投资商往往是进退维谷，骑虎难下，保持一种观望态度。

    养老服务业是今后的发展方向，但是就目前而言仍存在着一些问题：如政府的土地问题，民政部门的政策优惠到什么程度，老年公寓和医疗部门如何密切合作，国家还没有一套完整的与养老机构配套的优惠政策，尤其是老年公寓究竟是属于福利机构还是营利机构还不明确，养老机构如何有效管理，如何满足老人的精神需求等等。现行的养老服务政策及相关的优惠扶持政策过于强调服务活动的福利性、公益性，这在一定程度上否定了民间投资的资本属性，也否定了社会养老服务业活动的产业属性，致使民间资本投资养老服务业热情受阻，而已进入这一领域的民办养老服务单位也大多举步维艰。因而，尽管政府每年投入巨额建设资金和运行补助，但养老服务覆盖面和受益面仍不大，远远不能满足老年群体日益增长的服务需求。

    借鉴国际模式，朝阳产业前景广阔

    有关专家认为，根据我国当前的社会状况应将养老型住宅按低、中、高三种档次实施细分。针对不同的层面制定不同的政策，选择不同的投资主体：继续由政府主办社会福利型的养老场所（包括救助性的福利院）满足低收入者需要，对于高收入者及各界成功人士，因其具有丰厚的物质基础、具备很高的经济承受能力，完全可以推向市场，由投资商按市场资源配置规律提供高档次、高品质、高价位的养老型住宅。而处于两者之间则是占老年人口大多数的人群，对于他们应该采取政策扶持、企业投资的方式加以解决，即加大对民间资本进入养老服务业的政策扶持。建立引导民间资本进入养老服务业的专项发展资金，明确供地优惠办法，实行税收政策优惠，加大信贷支持力度，规范销售及收费行为，等等，以此来充分调动民间资本投资经营养老服务业的积极性，满足老年人日益增长的社会养老服务需求，促进我国养老服务业的快速协调发展。

    总之，老年人住宅问题在21世纪中国老龄化的今天已经涉及到千家万户。关心老年人住宅的问题，不仅是关怀老人，关爱老人，使他们真正"老有所养、老有所居、老有所乐、老有所医、老有所学、老有所为"，而且也是直接关心我们自己的未来。我们有理由相信，在不久的将来，随着共建共享生活品质之城进程的不断深入，杭州的中高档老年公寓将会得到较大的发展，将是很有潜力的"朝阳产业"和"银色产业"，进而成为楼市的新宠儿。《楼市》记者子青

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