近两年，杭州的房产公司频频将眼光对准了金融服务行业，21世纪不动产与中国银行浙江省分行联手，组建金融服务中心，推出了二手房普通按揭贷款、转按揭贷款、按揭贷款、循环贷款及相关金融衍生业务；华立地产也开始向客户提供包括转按揭、加按揭等在内的多形式按揭贷款服务。房产中介将金融服务作为向外延伸的触角，银行对房产中介商涉足金融服务也持支持态度，双方都希望能通过金融服务搭建一个共赢的平台。

    2007年7月12日下午，在香格里拉大酒店的小礼堂里，来自杭州、宁波等地的二十多家房产中介机构参加了由浙江省房地产协会、中国银行浙江省分行、《楼市》杂志社共同主办的浙江省2007年度房产中介协作及金融服务论坛。中介、银行、专家济济一堂，在共同探讨问题的同时，中国银行与十多家著名中介企业签署了战略合作协议，房产中介与银行之间的合作也将更为紧密，金融服务的道路也会愈加宽广。

    中国银行浙江省分行副行长林斯先生致欢迎词：

    存量市场与增量市场互相作用，房地产中介服务业是存量房市场乃至房地产市场发展的助理器和催化剂。

    一个完整的房地产市场体系包括存量市场和增量市场，增量市场主要是指由开发商新投入市场的新楼盘部分，存量市场是指，包括二手房、租赁性普通商品住宅、廉租房等已存房产的租赁及交易，二者是相互促进，相互制约的。没有增量市场存量市场就失去了供给，但存量市场又制约着增量市场，存量市场不发达整个房地产市场就缺乏流动性，人们升级置业的需求就受到了制约，增量市场就低迷。只有有了发达的存量市场，居民的住房资产才具有流动性，盘活整个存量房市场，一手房市场才更有了投资的价值，才能成就一个成熟的地产市场。活跃的住房市场必然要求有一个活跃的房地产中介服务业为其服务。纵观发达国家成熟的房地产市场，房地产行业的发展延伸出众多的细分服务行业，专业的房地产中介服务商这是其中不可忽缺的重要力量，所以说，房地产中介服务业是存量房市场乃至房地产市场发展的助理器和催化剂，其发展水平又是衡量整个房地产市场的晴雨表。

    房产中介面临整合，公众对二手房各个环节服务需求的提升，决定了中介机构与银行必须实现越来越紧密的合作。

    近几年来，国家在继续推行住房制度市场化变革的同时，也在规范健康的前提下花大力气培育和发展房地产中介服务业。同样，房地产金融服务商也是房地产市场的重要力量，从房地产运行的过程来看，金融业贯穿房地产产业的资金筹集、融通、结算的各个环节，当然也贯穿存量房交易过程的始终。

    在房价日益高涨的今天，个人房屋按揭贷款成为越来越多的消费者选择的购房方式，随着人们生活水平的提高，不少中高收入者拥有了一套甚至多套房产，房屋贷款以及房贷理财的观念越来越深入人心。从银行角度看，房地产业务包括二手房的信贷业务是银行盈利的一个重要渠道。截至2006年末，全国居民个人住房贷款总额已经超过20000亿大关。其每年的增数惊人，从1998年到2005年底，全国个人住房贷款增长了近43倍。而个人房贷是银行最优良的资产之一。

    目前，我国住房商业性贷款的不良贷款率仅为2%左右，由于住房贷款的风险小、回报高，而受到银行的青睐。随着当前的房地产市场逐渐由新建商品房市场向二手房市场转型，对二手房的金融服务越来越受到重视，银行甚至在该业务领域内加大产品与服务的投入，而房地产中介服务机构就是银行获得二手房贷款业务的一个非常重要的渠道。随着存量房市场专业化程度的不断提高，中介机构和银行在各自细分市场领域的作用也越来越重要。

    近几年，尤其2006和2007年在房产新政的影响下，存量房市场面临又一次的重大挑战，房产中介业进入了整合期，小品牌、资金实力弱的中介公司或被市场淘汰，或被大中型房产中介机构并购。房地产中介市场的竞争也转变成几个大品牌综合实力的竞争，中介行业新的竞争格局正在形成。在这种背景下，如何保护自身利益，享受到更为安全、高效的服务为存量房交易买卖双方所日益重视。因此，随着公众对二手房各个环节服务需求的提升，决定了中介机构与银行必须实现越来越紧密的合作，才能为公众提供快捷、高效、安全的全方位服务。

    中国银行浙江省分行始终把住房按揭贷款作为发展的重中之重，与省内各大优质房产中介机构的合作，充分利用房产中介的客户资源优势和银行的渠道优势，拓展按揭、转按揭、固定利率等各项按揭贷款业务。在未来的日子里，中国银行将继续携手省内各大中介机构及社会各界，为浙江省存量房市场持续健康发展做出不懈的努力。

    浙江省房地产业协会会长唐世定作了主题发言，分析了2007年上半年的房地产走势以及房产中介行业的新现象。

    在楼市"回暖"的形势下，浙江省的房地产市场趋势出现了一个"日益明显"的特点。 今年以来，我省房地产市场继续保持着去年下半年以来逐步回暖的趋势，土地开发、房地产投资、新开工面积和销售等各项指标回升，市场运行状况总体保持稳定健康发展。与此同时，房地产市场发展出现了一些新的情况和问题，特别是房地产投资增幅表现出不稳定性、房价有上升的趋势，区域之间市场发展不均衡加剧，短期性风险依旧存在。形成这个局面的原因有很多，但最主要的我认为还是在经过两年宏观调控以后，刚性需求逐渐释放。今年上半年的购房者中，大多是以消费升级、改善性需求的中年客户为主，这些购房者都具备较强的经济实力，他们买房观念的改变，正是楼市回暖的重要原因。

    当然，与此同时近段时间来股市的动荡也刺激了房产消费的增长，很多人开始倾向于把资金转移到了不动产上来减少风险。这也是近期市场升温的一个诱因。

    在这样的形势下，浙江省的房地产市场趋势出现了一个"日益明显"的特点：

    1.更新换代的住房需求对市场趋势的影响日益明显。

    以杭州市场为例，44.8%的市场需求，是改善住房条件的需求。这就要求我们在房地产市场上提供的产品也必须要满足消费者日益提高的需求。

    2. 房产二、三级市场联动的趋势日益明显。

    房产品的更新换代，以及市场流通，在很大程度上依赖于房地产中介行业。房地产中介行业，可以说在很大程度上起到了调节市场供需平衡的作用。

    从供求关系的角度来看，不难发现杭州今年上半年新房市场需求大大超过了市场的供给，在这种情况下，"存量房"市场的活跃就理所当然地成了市场上举足轻重的"生力军"。

    从数据上来看，今年上半年杭州主城区一手房成交24355套，市值231亿；而二手房也成交了9806套，市值72亿。特别是今年3月，杭州二手房的成交量，历史性地超过了一手房的成交量。这是一个强烈的信号：房产中介公司，将会成为房产行业里一个非常重要的角色。

    3.房地产中介行业与相关行业合作的层次日益紧密。

    以我们今天的论坛为例，过去我们中介行业与银行之间的合作往往只停留在一些业务层面上。今天我们这么多的大型中介企业与中国银行一起举办这么一个跨行业的学术论坛，可以说一定能对进一步加深这两大行业间的协助，以及为房地产消费者提供更完善的服务这两方面起到一个开创性的作用。

    在房地产市场蓬勃发展的大背景下，房产中介行业也确实出现了一些喜人的现象。

    第一，诚信服务已经为绝大多数的中介公司所接受和推行。

    几千万平方米的房子在市场上流通，而消费者又处于信息劣势，因此打造消费者信得过的队伍，势在必行。回顾中介发展历程，从个体小门店经营，到规模经营；从两头赚差价，让房产中介几乎声名扫地，到针对顾客的具体要求进行一对一公开透明服务。

    特别是2004年11月，百家房产中介企业联合发布诚信宣言，对塑造"诚信中介"形象起到了很大的作用。我相信这其中在座的中介企业也起到了很好的示范作用。

    第二，品牌经营成为大势所趋。

    前两年，浙江省房协评选了开发企业50强，这50强企业的消费面积占到了全省的1/4，销售额占到了全省的1/3。为此，我们还特意出版了《品牌创新之路》一书，推行开发企业品牌经营之路。

    以杭州市场为例，排名前十位的中介企业，其市场份额，已经占据了杭州二手房市场的55%，这就是品牌化经营带来的好处。

    第三，专业化是中介行业加强竞争的必然选择。

    房产中介公司没有自己的产品，仅仅是靠经纪人的知识及公司的影响力来说服客户，赢得客户的信赖。现在的经纪人，学历大都在大专以上，经过公司内部体系的专业化训练后，素质大大提高，在和消费者的交流中获得更多的信任。

    第四，中介行业整合上、下游资源的能力不断加强。

    一方面，中介行业逐渐得到开发公司的认同。随着中介公司专业度不断提升，有些开发商直接找中介公司代理销售。不但省去开发商自立门户、自产自销的模式带来的大量人力财力投入，而且凭借房产中介公司的销售经验和评估能力，更快促成交易。

    另一方面，随着房产中介业务的深入，房产中介公司与银行的合作也更为深入。行业的准金融化，本来就是整个行业大环境的特征。因此，整合银行、开发商、物业等上下游的资源，也就是房产中介公司实现角色转变的重要因素。

    复旦大学房地产研究中心主任华伟作了题为《存量房革命是地产界成熟和成长的里程碑》的专题演讲，给大家许多新的思路和想法。

    房产市场的发展会走向租售并举，存量崛起，最终存量和增量并重，以及未来以存量为王，整个住房金融的服务也会发生相应的转变。

    中国房地产业始终的定位是中国国民经济的支柱产业，但是关于这个定位充满了不同的解释、理解，甚至歧义。中国正处于城市化的新阶段，工业化的高峰期，在这样一个阶段，大量的人口进入城市，从农民变成市民，住房是首要的需求，房地产市场也开始进入成长的快速通道。

    市场经济讲求效率，主体市场是靠房地产市场完成支柱产业，通过政府在房地产市场的财政收入里拿出适当的比例，比如出让金、税收定向地补贴穷人，为整个社会稳定做贡献。

    "保障托底，市场买单，整个行业两轮并举，齐头并进"，就构成中国房地产业作为支柱产业时代鲜明的特征和明确的定位，以及正在进行和即将发动的宏观调控的新的政策重点和抓手。

    中国的土地是稀缺的，当上海的中心区告别了人民广场、徐家汇，继而向陆家嘴挺进，五年内在中环以内新增住宅的供应量可以忽略到统计概率上的零。杭州的西湖板块也鲜有住宅单元供应。几个转变的发生将是历史的必然：

    旧房的价格比新房高，旧房的成交量比新房大，旧房在整个市场中占据的成交比例和比重越来越大。中国的房地产业从住宅开发起步，以新房和存量房的交易齐头并进为成长的标志，最终它的新增的供应单元会保证在一个稳定的范围，而日益成长、膨胀、繁荣的一定是存量物业单元，既包括居住物业也包括非居住物业。

    房产市场租售并举，存量崛起，最终存量和增量并重，以及未来以存量为王，整个住房金融的服务也会发生相应的转变。当房地产市场由开发转向服务，销售式服务、物业式服务、中介式服务，整个房地产业就是第三产业，它的核心就是服务。存量为王意味着中介行业"四代服务"，代别人租、代别人买、代别人卖、代别人跑腿办事。在代的过程中通过专业化的服务、规模化的网络，以及规范的流程和相应的保障，个人买卖租赁房屋价格没有渠道优惠，没有规模优惠，最终我们发现中介行业赚的利润不是从个人租售物业单元里面获取的，而是通过规模、专业、渠道和服务为个体创造更大的空间。

    第一，拓展了选择面；第二，扩大了成交的机会；第三，提高了成交的效率。最终，这个行业的发展依托于存量，依托于源源不断从增量转成存量的市场的容量作为我们行业的未来。

    房地产业以房地产市场为主导，房地产市场以存量为主导，这个时代通过上海、杭州、北京等大城市率先来到，通过经济发展、通过城市化和工业化，通过明天和未来，更大规模更大程度，更深的复制和克隆。在这伟大的转变时刻，地产业和金融业是共生的关系，没有地产的金融，很难发展，一定是个畸形儿；光靠金融的地产，是一个冒险家，最终也难以为继。 下一轮宏观调控对存量市场不但不会继续采取打压和严控的措施，相反在十七大以后很有可能在二手房市场、存量市场采取松绑的措施。 下一轮宏观调控对市场的存量、增量总体的政策是扶持还是打压，持续的时间是短期还是长期，这样的疑惑始终存在。而整个市场为什么在宏观调控以后如此的顽强，如此的成长，如此的扩张，因为我们终于认识到自住性的改善性的需求成为住房消费的主体，有房的人想住更好的房、更大的房、更舒服的房，发动了第二轮的住房升级、消费革命，造成住房消费的需求持续旺盛。

    增量和分量共同分流，对于缓解流动性过盛、缓解目前的冲击、缓解房市的价格成长，会起到更大的平衡期的作用。我们认为，对存量市场不但不会继续采取打压和严控的措施，相反在十七大以后很有可能在二手房市场、存量市场才去松绑的措施，让整个存量市场也能够吸纳到处泛滥的货币，为我们的通货膨胀减压，为我们的银行体系减压，为我们的货币政策减压，也为人民币的升值减压。在这个时候，无论是存量还是增量，无论是租金还是售价它的价格水平都会水涨船高，让它成长在我们经济社会的安全的范围以内，就需要用更大的规模、更强的手段，更加人性化的措施来共同解决这一问题，不要把更多的钞票推到新建商品住宅这一个独木桥上去。这样我们的市场才会更健康。 浙大房地产研究所所长贾生华教授也围绕论坛主题作了《资产运作代表了房地产业的方向》的专题发言。在发言里，贾教授将自己称为"忧心忡忡的乐观者"。他认为目前的房地产行业素质还不高，今后还有更大的发展空间，十多年的发展，爆发性的成长，带来了一系列问题，也带来了宏观调控。

    过去十年是S型的成长，今后的十年可能是另一个S型，房地产大有可为。 快速成长并不意味素质高、水平高，包括中介服务机构也是一样，我们的房地产业还是很初步的。我们国家在培育这个市场，其他需求高的产业并没有房地产业利润大。国家的制度安排给了一个机会。

    房地产产业素质不高的表现主要是产业以新建住宅为主，而存量市场、租赁市场相当不发达不活跃；市场是开发商为主导的，而不是金融业和服务业；老百姓的广泛参与也是市场初级阶段的表现。

    从2005年开始房地产业，过去的培育期进入成长期，这个成长期是乐观的，未来的10到15年房地产的发展靠企业的素质、靠企业运作的水平，而不再是靠政策。成长期主要面临的机遇和挑战是：

    1.房地产业将从土地运作为主转向资本运作为主，再转向资产运作为主。以前是开发商运作土地，而现在房地产业走向资本市场。比如杭州的一块地没有资本的话土地很难拿，随着存量的增加转向资产运作为中心，就是以资本和财产结合，前者是银行，后者是存量房，才进入一个房地产的成熟期。中国银行之所以牵手中介机构也是看到了这样的前景。

    2.开发商会从进入为主转向退出为主。做钢铁的、做服装的行业都来做房地产，因为看到了超额利润。接下来要靠品牌公司的发展，原来进入的非专业的公司一定会退出，行业的集中度会提高，一定要回归主业为主。企业做房地产将不再是自己独立做房地产。社会家庭从直接投资变成间接投资，通过资本机构来运作的房地产的金融运作的机构必然会出现，房地产市场素质提高、稳定性增强。

    3.产业进一步分工会更加专业化。市场化的战略性的合作关系，过去开发商一统天下的局面会发生巨大的变化。

    4.存量房市场起主导作用，资产运作就会在房地产业起主导作用。资产运作也成为各行业成熟的一个重要标志。客户为王、渠道为王，客户和渠道都在中介的手里，在服务行业的手里，它代表了房地产业的未来。银行的金融服务和中介服务有效地结合符合房地产行业的发展趋势。

    论坛进行到互动阶段，华伟、贾生华、中国银行浙江省个人金融部副总经理王承与中介公司代表还一起就房产中介和金融服务在哪些领域的突破问题、房产中介行业如何互相合作等相关话题进行了讨论，"头脑风暴"的激发使大家对这个行业的未来有了更明晰的认识，房产中介协作及金融服务的发展也将是今后楼市发展中浓墨重彩的一笔。《楼市》记者 鄢懿

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