当前房地产开发市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈。一方面，由于城市郊区土地价格的大幅上升，企业郊区拿地的门槛越来越高；另一方面，随着城市更新的需要，大多数大城市老城区的功能及定位亟待更新。因此，房地产开发的重心已经越来越多移至城市旧城区。在上海、北京、深圳等土地资源紧俏的大型城市中，旧城改造已经越来越多地成为城市新增项目的主要表现形式。

    旧城改造不是简单的重建翻新，改造项目实施过程中，需要平衡政府、开发商、社会消费者等多方面利益。政府需要一个和谐、生态的城市环境，消费者希望在旧城中找到过往的记忆和未来的期许，开发商希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目，因此为了平衡多方面目标，旧城开发已然成为一个复杂的社会系统工程。

    然而在实际的旧城改造过程中，依然存在了较多的问题。从深层次考虑，这些问题的成功解决是项目成功的要素。总体来看，旧城改造项目面临的困境可拆解成如下八大方面：

    一、 拆迁补偿成本高企，成为发展挚肘

    拆迁补偿是旧城项目中最大的难点，相信所有参与旧城改造的开发企业对此都深有体会：旧城区高密度的建筑体量与居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。开发商不但要进行拆迁补偿，还要承担大量道路拓宽、市政管线更新等市政配套费用。

    同时，由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高旧城"影子地价"。在两方面的因素的共同作用下，在老城中用于拆迁补偿的费用，在总建设投资中的比重飞速提高。上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了22亿，北京平安大道改造的拆迁成本也占到总投资比重83% 之巨。不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿所占的总投资成本都高达50％以上。

    二、 超强度开发带来区域环境品质下降

    由于旧城改造的拆迁费用和安置补偿费逐年提高，为了实现项目开发的经济利润，提高建筑密度、增加容积率成为一个重要手段。但如企业片面追求经济效益，建筑密度和容积率过高，就会导致旧城环境的恶化。世界银行的调查发现，目前我国的旧城改造，在改造土地利用的同时，容积率也在逐步提高，已从较合理的1.5-3，提高到了6-8的高位上。

    片面提高容积率和建筑密度，导致现有基础设施和交通网络的压力急剧上升，基础设施超负荷运转，会产生负效应。同时对于住宅类项目来说，日照、通风等基本指标也无法满足。香港的"铅笔楼"便是超强度开发的典型。由于香港异常尖锐的人地矛盾以及高密度的居住环境，使得香港旧城改造只能依靠超高层项目才能维持利润。由于购并大面积土地费时费力，许多开发企业选择在小地块上重建房屋，兴建大量细长的"铅笔楼"。这样，在旧城区内居住密度增加的同时，更加重了交通和公建基础设施的负担。香港由于市区用地严重紧张，购房者选择余地不大，所以铅笔楼并不会招致居民的厌恶感，如果这一现象换到内陆城市，消费者完全可以放弃私密性差的物业。比如上海的中远两湾城四期项目，就因为容积率过高，而一度销售不畅。

    三、中心城区居住功能空心化

    由于中心旧城区的土地级差效应高，许多城市将市中心改造土地用来建设商贸设施，办公楼或豪华的高层公寓，以提高区位良好的城市中心区的土地利用。如北京的王府井、上海的陆家嘴、成都的春熙路、重庆的解放碑等。同时，国内一些中等城市、小城市也纷纷效仿。目前国内市中心旧城改造的通用做法是更新为城市的中央商务区。通过吸引高营业额的产业来使土地增值本来无可厚非，但如果过分强调城市商务功能，将造成居住生活功能缺失，导致中心城区出现衰败现象。城市规划界奉行的多样性的规划理论，便主要关注于避免这一类问题的发生。

    国外也有许多类似的例子。比如开始于1949年的美国城市重建，30年来美国的市中心改造从战后的居民区重建，逐渐转变为中心商贸区的复苏，这一举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就暴露了大量的问题。由于城市中心区地价飞涨，居住人口大量外迁，商业活动减少，环境恶化，犯罪率巨增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈顿的中心区便成了"死城"，而大量被迫从城市中心区迁出的低收入居民却在内城边缘形成贫民窟，加剧城市贫富矛盾。

    四、夷平城市历史

    在我国城市化与城市扩张初期，传统建筑和景观形象曾被认为是破旧、落后的标志。历史文化建筑不但浪费建设用地，而且阻碍发展。在过去20年的城市建设中，国内大多数城市的旧区改造都是一种"推土机式"的方式进行，大规模的历史风貌遭到破坏。例如，当年北京城大拆城墙，定海古城毁于一旦，在一片城市更新与旧城改造工作中，济南老火车站被拆除；杭州中国美术学院老校园全部拆光重建。据国内文物界估计，中国20年来对旧城的破坏，超过了以往100年。

    战后西方大城市，如伦敦、巴黎、慕尼黑、纽约等历史悠久的名城，都曾走过一段大规模整容式的"城市更新"之路。由于历史文化保护意识淡薄，只顾局部的、眼前的经济利益，当时大量拆除被战争毁坏或者并未毁坏的老建筑，一栋栋摩天大楼拔地而起，但是不久人们就发现改造后的城市空间变得缺乏历史感和人性的环境，城市变的索然无味，有学者将当时的"城市更新"喻为战后对城市的"第二次破坏"。

    五、工厂迁移不当增加投资风险

    随着各地政府的"退二进三"政策的推进，加之工业土地的使用成本增加，促使工厂从高地价的中心区迁出，选择迁移到郊区。但是随着工业企业的迁移，工业区与居住区相分离的城市功能慢慢显露其弊端。由于郊区工业区各类公用服务设施都存在不同程度的缺失，周边新建居住区很难在短期内吸引居民置业定居，如此便增加了员工的通勤成本，造成就业减少、社会治安和生活环境趋于恶化的态势，大大增加了园区附近项目投资风险。

    六、迁贫引富导致的尴尬局面

    旧城原住户通常为工薪阶层，中心旧城区改造后，中低收入群体由于无力购买同区域的兴建住宅项目，只能迁出改造后的旧城，旧城改造的目的既不是疏散人口，也不是简单增加人口，而是提升街区吸引力。许多开发企业在未分析新居民的来源和购买力的情况下，盲目建设高端住宅，会导致区域内人口疏散，原有街区产业的衰落，人气不复，商业利润流失。

    同时由于旧城原住户的通勤工具以自行车和公共电汽车为主，所以只能近域迁移，从而导致旧城的四周形成一个新的低层次生活区，大大降低改造项目的品质，反而驱逐了高端客户，造成了迁贫引富的城市管理难题。

    七、居住搬迁不当带来原有社区解体

    由旧城历史往往可形成的良好社区邻里关系所具有的吸引力，使得大多数人仍愿意生活在旧城，加上第三产业的迅速发展，使旧城原有的人口不断增长。过去长期采用的大规模推倒重建的改造模式，其实践结果是将传统的居住文化圈被打散，取而代之的是单一化的新区，整齐划一的居住单元楼和大型的综合商业建筑，很难满足不同的社会文化生活需求，从而造成了令人厌倦的城市环境。如果新的居住文化环境和文化氛围没有在很难的短时间建立起来，由此而来的便是社区结构衰落。

    八、旧城改造产权不明晰，无法上市交易

    我国不少城中村以及郊区土地属于集体用地，目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果旧村改造未办理土地、规划、拆迁等有关手续，这些新建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续，如果出售的商品房权属如果无法登记的话，开发企业与购房者的利益都无法得到保证。

    以上八大方面内容，提炼了一个成功的旧城改造项目所需具备的经济、社会、文化方面的诸多因素。与普通的开发项目不同的是，这样的旧城改造，开发商需具备雄厚的资金、前瞻的城市经营理念、深厚的文化积淀，以及更商业化得土地价值理念。伟大城市的复兴是社会、企业、政府多方的共同责任，我们期待作为未来城市名片的旧城改造项目，能为未来市民带来更多的惊喜。 文/邹毅

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