江东板块--地产潜力股低调出水

    "洼地"关键词一：低洼现象明显

    当主城区房价节节拔高，以至超乎大多数民众的承受能力时，大量需求开始向城郊分流。所以在今年，历来是供应大户的滨江旺销至脱销，而一直以来温吞理智的萧山房地产市场也一反常态地红火热闹起来，涨声不断。相对于整个杭州市场而言，滨江、萧山的洼地特征已经越来越不明显，而统观10月这两大相对洼地的整体市场价格，我们惊喜地发现了"洼地中的洼地"--江东的区域均价呈现明显低洼现象，而分析其区域价值尚有爬升的想象空间，姑且称之为"价格洼地、价值坡地"。

    相对滨江、萧山等已经渐趋饱和的房产市场，江东区几乎还是一块尚待开发的白纸，潜力巨大，用于房产开发的土地虽不多，但开发成本相对较低。目前区域内在售楼盘有绿逸·凤凰家园、如意花园等，销售火爆，其区域在售均价3000元/平方米左右。

    "洼地"关键词二：战略性发展前景向好

    在一座城市的发展历程中，总有某些关键的步骤决定着城市格局的总体走向。2001年，萧山、余杭并入杭州版图，使杭州市区境域从以前的683平方公里迅速扩张到3068平方公里，与此同时，杭州市首次明确提出了"城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展"的总体战略。从此，江东这片天资优越的沃野平畴，开始以一个全新的姿态展现在世人面前。

    "洼地"关键词三: 经济发展加速

    江东区位于萧山东北部，在行政区划上包括义蓬组团、靖江新城及瓜沥组团，区域内的先进制造业基地江东工业区、生态环保科技型的临江工业区是环杭州湾产业带的重要组成部分，拓展了杭州经济区域发展空间，也进一步加快了江东板块与杭州主城区的产业接轨。随着江东板块的经济、产业进一步发展，特别是江东、临江两大工业园区的全面启动，将为整个江东板块吸引更多的外来人员进驻。

    "洼地"关键词四: 地铁加速区域接轨

    随着杭州的大交通建设持续加强，各种交通的完善，主城区与江东两江对岸的沟通日益便利，加速了江东板块融入萧山、接轨杭州的步伐。地铁7号线建设工程将与机场二期扩建工程同时起步，拟于2011年建成并投入使用。根据杭州上报国务院审批的地铁建设规划方案，7号线设计长度31公里，主要是建立江东地区与钱江世纪城的联系，并接地铁2号线，将极大程度促进江东地区与杭州主城区的联系。据专家介绍，待地铁开通，按照工程的技术标准，以最快运行速度80km/h、平均旅行速度40km/h计算，从江东地区到延安路大约只需要30分钟。这对于江东地区的居民来说，无疑是一个重大的利好消息。

    区域软肋

    由于该区块规划为工业区，整个区域房地产开发供地有限，难以形成规模化效应，区域内的楼盘寥寥无几，可以和乔司并列为杭州城郊仅存的两个房产处女地。历史发展和购房观念等方面的因素，相比滨江、下沙、萧山的蒸蒸日上，江东板块还是"养在深闺人未识"。

    补涨理由

    其一，作为杭州和萧山的近郊区域，江东板块具有良好的自然环境与小镇人居氛围，使之在郊区化居住模式中具有先天的优势。此外，江东板块形成了分别以义蓬、靖江、瓜沥为核心的配套完善的居住区域，境内各种生活配套诸如超市、医院、学校、菜场、小商品商场、邮局、银行等生活配套设施极为齐全，这也是其他一般郊区板块无法比拟的优势。

    其二，交通发展预期令人振奋：三桥、四桥快速对接机场高速；九桥建设全面启动，将于2008年底通车；通过海宁连接杭浦高速与义蓬组团的十桥工程规划方案已经确定；

    萧山、滨江至义蓬组团的沿江景观大道--红十五线已经全线通车，将义蓬组团和杭州城区距离一下子拉近到30分钟车程内；

    此外，地铁效应更为其打造了一个令人艳羡的"江东生活圈"，规划中的8条杭州轨道交通线有3条在江东板块设站；

    杭州有史以来第一个大型海港--钱塘江出海港口正在江东区内杭州湾南岸加快建设。

    其三，以绿逸·凤凰家园、义和花园为代表的品质项目的面市让江东板块出现在购房者的视野之中，其潜力还待后来者发掘。

    走势预测

    该板块目前未成气候，土地供应有限是其房地产发展的最大障碍。随着"跨江发展"的深入，民众的居住理念也渐渐扭转，而交通配套以及产业经济的利好，使江东板块加速步入潜力释放、高点起跑阶段。

    热点楼盘

    【绿逸·凤凰家园】 均价3600元/㎡

    绿逸·凤凰家园占据萧山靖江新城核心区位，靖江镇政府东侧，申达路与环城东路交会处，距萧山国际机场直线距离2.5公里，开车20余分钟直达滨江，40余分钟直达武林商圈，距地铁7号线沿线站点2000米左右。该项目的建成将带动周边近500亩住宅用地的全面投入建设。

    该项目总建筑面积约20万㎡，总户数1030户，其小高层为面积舒适的电梯公寓；其中的复式电梯景观洋房打破了平层公寓的局限，创造出层层跃进的立体居住空间；一期排屋84套，目前均价5000元/平方米左右。小高层均价不到4000元/平方米。目前一期基本售罄，二期将在明年5月份推出，将有800套小高层，目前已进入预订阶段。

    ●该盘升值前景

    位于"国际航空港"、"国际物流港"的靖江新城，伴随萧山机场二期扩建工程的持续进行以及联邦快递、申通快递等大型物流公司的陆续进驻，整个区域价值在江东板块无可匹敌；

    交通优势得天独厚，凤凰家园位于地铁7号线沿线，距武林商圈40分钟左右，距钱江新城20分钟左右。

    定位高端，江东区作为高新产业基地，聚集了大批中高端人群，凤凰家园的业主80%来自萧山机场工作人员、当地企事业单位中高层及杭州萧山的中高端人群。

    【德意·义和花园】 价格3000元/㎡以上

    德意·义和花园位于义蓬核心地段，南侧为宽达50米的中心大道，西南侧为大型文体中心，西侧为全新的义蓬镇人民政府及大型市民广场，周边各类配套齐全，交通四通八达，是未来整个义蓬组团最具发展潜力的商务行政中心区。

    占地面积46670㎡，容积率仅1.3，建筑密度24.9%，规划建造24幢层高5层的低层景观花园洋房，是整个义蓬组团档次最高、规模最大的小区。首创半围合庭院式底层别墅、空中洋房式楼盘。将在11月初首度亮相，价格在3000元/平方米以上，其三室二厅总价在30万。

    ●该盘升值前景

    楼盘所处的义蓬组团以前曾设有区级政府，多年来一直是江东的核心，生活配套齐全。义蓬组团是杭州六大组团之一，随着组团的不断升温，地铁以及钱塘江出海港口的规划建设，其区域价值不可限量。

    交通便捷，配套完善。义和花园所在区域交通四通八达，在2009年钱江九桥开通以后，义蓬将直接连接下沙，成为城市东扩和跨江发展的主要区域；在配套方面，义和花园享有区级的配套设施，超市、银行、医院、幼儿园、中小学一应俱全，居住氛围成熟。

    义和花园开创了别墅式多层公寓，将别墅和多层的优势巧妙地结合在一起，得房率达到了100%，还附赠花园、露台、阁楼等，每户均有入户花园，以赠送形式让利于消费者。

    闻堰-- "第二居所"→"第一居所"蜕变进行时

    "洼地"关键词一：价格稳步上扬

    在今年楼市回暖、价格不断上扬的大趋势下，带动了始终以低价取胜的闻堰价格的走高。向相邻的滨江看齐，数月以来闻堰的楼盘也是一开一个价，从9月底到10月中旬的房交会仅半个月内，该区域各楼盘的均价就有100-1500元/㎡不同程度的上调。（如下表）

    "洼地"关键词二：销售状况良好

    但5600元/㎡的区域均价加上品质较高的楼盘，还是为闻堰吸引了不少追随者，是目前杭州少数几个性价比较高的居住区域之一。自2001年三江花园在该区域现身以来，闻堰不乏优秀的楼盘，从 "江景100%"西班牙风格建筑的戈雅公寓到推出下沉式精装庭院的南岸花城·青瓦别院再到"绝不退居二线"的绿城西子·郁金香岸，都是区域内高品质楼盘的代表。已推出房源的几大项目，无论一线江景房或是特色的非江景房销售成绩均相当不错。戈雅公寓、南岸花城自开盘以来持续热销；湘湖人家自问世以来，产品也多次创造热销纪录；而本月推出的江南摩卡也销售形势喜人，亮相一小时内就有将近60套房子被预订。

    区域软肋

    闻堰属于湘湖板块，城市配套还不是很完善；该区域的新盘均沿江排成一条线，不成规模，且新盘和农居混杂。但近一两年之内政府会对老镇旧镇进行集中开发，届时无论对板块集群化开发还是加快城市化进程均是一大利好；

    由于前几年没有大宗住宅用地出让，闻堰的房源面临断档可能。但随着湘湖二期的开发，江南的土地后续供应应该比较可观。

    补涨理由

    其一，不可多得的自然环境，优越的地理位置是闻堰的价值所在。该区块集江、湖、山为一体，生态环境优势毋庸置疑。

    其二，从整个城市规划上来看，闻堰镇出台的强制性规划中，把该区域定位为居住板块，目前闻堰沿江已经全面开发。除了江边一批高品质江景住宅的开发建设外，闻堰还重点打造湘湖旅游、江鲜美食、商业中心等一系列休闲配套规划，并且陆续投资4.5个亿完善了交通、道路、商贸等生活基础配套设施。

    其三，相比其他区块每平方米万元以上甚至逾2万元的江景房，闻堰一线江景房基本在5000-6000多元/平方米的平民价具备较宽广的升值空间，目前闻堰一线江景房与滨江二线江景房之间的价格差距越来越小，"洼地"在逐渐添平；

    而且闻堰地处钱塘江北岸，西南面临江，坐北朝南的优势不可忽略；区域内各个楼盘的容积率都大大低于其他区域，是绕城高速内少有的较低密度住宅区，不少楼盘都拥有得房率高达90%以上的多层建筑。

    其四，在交通方面，现在还看不出优势，但冠山隧道通车后，将实现闻堰与滨江、萧山、主城区的无缝对接。闻堰将因此被纳入杭州主城区半小时交通圈；

    正在建设的中河高架的延伸段时代大道和四季大道开通后，通过冠山隧道连接钱江四桥，一年后从市中心武林广场到闻堰的行车时间将缩短至20分钟；

    此外，闻堰拥有4条杭州公交线路（222路、322路、522路、561路），困扰近郊房产的公交配套在闻堰恰恰是一项长处。

    走势预测

    随着房价轮轮普涨，老百姓能买得起的房子越来越少了，而面向中端人群深度挖掘的闻堰是个不错的置业区域。随着交通配套的不断提升，城市化的推进，规模楼盘的开发，规划的不断成熟，闻堰正在进行从"第二居所"到"第一居所"蜕变。

    代表楼盘

    【戈雅公寓】 均价6500-6700元/㎡

    今年1-8月份推出的江景高层公寓共900套房源全部销售完毕。9月推出的270多套一线临江的江景房源可以说是今年戈雅公寓最后的江景房，目前仅余少数。

    其江景高层公寓离江最近处仅30余米，沿江一线，仅规划一排高层建筑，大部分户型实现南北双向望江，西边套则实现南、西、北三面望江。规划4500余平方米半地下运动会所，内设游泳馆、篮球馆、羽毛球馆和健身中心，室外另设独立网球场以及多处老人与儿童的运动设施，配套周全完备。

    【湘湖人家】 均价6300元/㎡

    项目位于萧山区闻堰镇中心，紧邻闻堰镇政府。坐拥湘湖板块最风光地段钱塘江南岸，东北依傍老虎洞山。占地27公顷，总建筑面积约41万平方米，绿化率达到40%以上。由一条新开河自然划分出纯水岸排屋区和多层、高层景观公寓区。拥有4000平米超大会所，区内水景、配套设施一应俱全，复兴大桥延伸段（四季大道）直达。

    湘湖人家二期隆重推出景观小高层和电梯景观公寓，引起市场的高度关注。同时，三期精品高层的建设正在紧锣密鼓地进行之中，预计将于2008年下半年正式开盘。

    【江南摩卡】 均价6500元/㎡

    10月12日推出16号楼的80套房源，均价在6500元/平方米。亮相一小时内，就有将近60套房子被预订，形势喜人。

    位于闻堰板块中心，距钱塘江仅百步之遥，距西湖也仅有20分钟车程，总建筑面积约15万平方米，规划由多层洋房、小高层、高层组成。紧邻20余亩沿江廊桥公园及规划中的滨江公园，商业配套齐备，全面满足衣食住行。新兴30000m2商业街区，集购物、餐饮、休闲、娱乐等于一体。交通便捷，南临闻兴路、北依万达路，时代-四季大道也即将贯通。

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