为办理银行贷款，巧借朋友之名买房，谁知弄巧成拙，朋友翻脸不认账，无奈之下双方只得对簿公堂。日前，江苏省泰州市海陵区人民法院依法作出判决，判令房屋所有权归实际购买人曹某所有。

    2005年原告曹某购买住房一套，为方便向银行贷款，故意将该房登记在朋友丁某名下，并顺利取得住房贷款24万元。在此过程中产生的一切费用均系原告支付，相关权证、贷款凭证等均由原告保存，贷款也由原告按月偿还。2007年10月，原告曹某将该房出售给案外人李某，双方签订购房协议，李某支付定金8万元。后因被告丁某拒绝协助办理过户，交易未能成功。原告曹某按法律规定双倍返还定金16万元。原告诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令被告丁某赔偿经济损失8万元。被告丁某辩称房屋所有权应以登记为准，对原告与李某之间的买卖并不清楚，不应承担原告的损失。

    法院审理后认为，房屋虽登记在被告丁某名下，但其对购房款的来源和支付、房屋的来源及交易情况均不能说明，而结合本案相关证据分析，原告对上述情况均能作出详细说明并能提供证据予以佐证，特别是对房屋为何登记在被告名下，原告提供了一份公安机关的询问笔录。在该份笔录中，被告所作陈述与原告所诉相互印证，被告虽当庭予以否认，但未能提供证据证明，亦未能说明合理理由。据此，法院认定原告为房屋实际购买人，被告为登记所有人，但并不具备法定物权的取得条件，故原告之诉请依法应予支持。但被告丁某对原告与案外人李某所订协议的具体内容并不知情，亦未承诺对该交易承担何种责任，故原告要求被告赔偿其人民币8万元的请求，依法不予支持。

    点评：陈月棋(浙江腾飞金鹰律师事务所律师)

    我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

    曹某将房屋登记在丁某的名下，丁某在法律上就被推定为该房屋的所有权人，未经丁某同意，曹某不得将房屋过户给第三人。相反，如果丁某想出售该房屋，就可以与第三人签订《房屋转让合同》，无需取得曹某同意可以直接办理产权变更登记手续。

    至于丁某与曹某之间的法律关系，实际上是“隐名房东”与“显名房东”关系。要调整“隐名房东”与“显名房东”之间的权利义务，一般是双方之间要有事先签订的协议，而且该协议内容必须是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，虽然曹某与丁某没有签署书面相关协议，但其他证据足以证明双方之间存在“曹某以丁某名义购房”的约定，法院据此作出了判决。

    由于受购房主体、按揭贷款申请条件等方面的限制，近几年来，类似曹某与丁某之间代购、代持房屋的情况并不少见。这些行为，不但在一定程度上破坏了我国的房地产市场管理秩序，增加了金融机构的风险，同时也给双方当事人带来了很大的风险。

    就拿“隐名房东”曹某来说，由于房屋登记在“显名房东”丁某名下，在法律上该房屋就推定为丁某所有，丁某拥有相应的占有、使用、收益、处分权。因此，丁某就有可能在曹某不知情的情况下将该房屋予以出售，而曹某想处置该房屋则需要得到丁某的配合。另外，如果丁某负有未清偿之债或因交通事故等原因需要承担民事赔偿责任时，第三人有权申请法院查封该房屋并将该房屋拍卖。曹某如想在法院查封后以“隐名房东”的身份提出异议，基本上不可能获得成功。

    至于“显名房东”丁某，也一样存有风险。丁某作为房东，同时也往往是银行按揭贷款的借款人，一旦曹某不能按时偿还银行贷款，丁某将依法承担相应的还款责任，特别是在房价下滑时，丁某就有可能替曹某当上“负翁”。同时，丁某的个人信用也必将留下“污点”，给今后的生活带来麻烦。另外，如果丁某准备自己在近期按揭购房的，则应考虑个人购买第一套房屋与购买第二套、第三套房屋时银行按揭贷款的首付比例、银行利率等方面的差别。

    所以说，这种“借”名贷款、购房的冒险行为，真假房主双方都得谨慎行之。

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