新政下选房成为一门“艺术” 专家来支招
本文来源: 钱江晚报 2017-03-09 11:12:56 编辑: 金娅倩
记者实地探访目前在售、将售热盘,从售楼处的人气来看,限购升级并未让杭州楼市出现预期中迅速降温的现象。

3月2日晚间,杭州楼市限购政策进一步升级,不仅大江东、富阳被囊括进限购范围,就连杭州本地居民家庭购买第三套房同样被限制。

看似加码的限购新政,在业内人士看来还是偏温和。上周末,记者实地探访目前在售、将售热盘,从售楼处的人气来看,限购升级并未让杭州楼市出现预期中迅速降温的现象。

只是,相比原先略带恐慌性的购房心理,限购政策出台后,确实有部分买家在心态上发生了转变。尤其是改善型购房者,目前住着一套,手里只剩一张“房票”,但该买的房还是得买,选什么房子,就格外纠结。

新政之后究竟应该如何买房?本报记者采访了杭州房产圈多位新房、二手房专家,透过他们对市场多年的研究及经验,告诉你应该如何选房。

浙报地产研究院院长丁建刚:

刚需不要透支买房

改善随时可入市

限购政策或多或少对楼市还是有影响,身边不少人因为资格受限买不了第三套房。如果限购政策不出台,那么要买房的人或许更多。当然也不能指望一个限购政策就能让楼市降温,还是要看未来货币政策、开发贷、按揭贷、首付等,双重因素才能扭转楼市预期。

目前,如果是刚需购房者,符合购房资格的应择优购买,不要提前透支购买力。能承受多少价位就买多少价位的房子,不要超出预期,觉得咬咬牙还得起按揭,就把购房总价抬高。

改善型购房者,只要选择好了随时可以入市,将手头的老破小置换成地段、面积、房龄、产品等更优质的不动产。这也是近几年来丁建刚一贯的观点,改善型购房者可置换更优质的资产。

商业地产因为不限购,投资客户纷纷涌入,但即便是投资,也只是做适当的资产配置,家庭可投资资产的30%~50%左右。因为流动性差,只适合长期持有,每年拿租金回报。

透明售房研究院院长方张接:

首选优质学区房

避开大涨的郊区板块

从抗风险的角度而言,首推学区房,尤其是优质的学区房,是城市里最稀缺的刚性需求之一,是市场的硬通货,从投资角度而言也是变现能力及灵活性最强的产品。

目前的情形下,买房应规避房价已经出现较大上涨幅度的城市郊区,以及有较多话题炒作的板块,原因很简单:购房者早早地为利好和未来房价买单,但对于房子的偿付需要超乎耐心的等待。

限购政策虽然加码,但仍抵挡不住有购房者要买房,是因为眼下市场较热的行情依然会延续,买房热情不会轻易被浇灭。毕竟现在相对宽松的货币环境没有改变,楼市整体来看也不差钱,只有当限购手段和加息周期形成共振,市场才会发生根本性逆转。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢:

投资商业地产

主要看未来租金有多高

商业地产不在限购的范围内,成了不少购房者投资首选,这一点跟住宅政策差别比较大。但这么多年下来,杭州不管怎么调控,商业地产都很少有巨大波动,买不了住宅的可以买商业,有多余闲钱的还是可以投资商业。

但是购买商业项目,必须做足功课,从区域的供应量、需求量、板块未来发展的空间、整体租金情况、区域的空置率、租住人群等有关因素都要有比较详细的了解,根据项目的投资回报率来决定是否投资。每个商业地产项目情况都不一样,购房者占用的资金成本、未来收益的机会成本都不同,有的购房者3%的投资回报率能接受,有的购房者5%的投资回报率还觉得不够。

商业地产的增值空间,主要还是看该地段未来配套和产业人群是否会增加,项目租金会否上涨,租金涨了投资回报率才会高。

厚道资产总裁丁浚哲:

买房要选能抵御楼市调控的

“三有”楼盘

房地产调控政策有很多种:税收政策、土地供应、金融杠杆政策、限制购房资格等。这一轮的楼市调控,采用的是相对比较温和的限制购房资格。

短线来看,杭州房价涨不上去也跌不下来;中线来看,一年到一年半的时间,在持续的限购限贷政策下,杭州房价会往下走;从长线来看,2022年前,因为有亚运会的契机,杭州房价整体还是看涨。

现在杭州的房企主要以本土品牌房企及外来大鳄为主,他们对调控节奏比较熟悉,出于资金周转的考虑,会抢先入市收割一波,入市更加理性,追求开盘的去化量。

目前的情形下,有买房意向的购房者,不论投资还是自住,建议选择“三有”楼盘,有品牌、有区位优势、有配套。这类楼盘相对更能抵抗楼市调控,甚至在楼市调控结束后会迅速反弹,价格也会涨得更多。

以市中心为例,非品牌房企、160平方米以上的大户型不建议选择,从经验来看,等热潮退去,此类房源二手房市场去化很慢,市场接受度普遍不高。

杭州双赢机构董事长章惠芳:

投资客占比过大的楼盘

不能买

首先还是要看板块,从产业支撑、人口导入等指标上判断板块是否具备发展前景,是属于起步的规划阶段,还是规划已经成型,比较成熟。

在杭州,有多个例子表明,当板块还处于初步规划阶段房价就被炒得过高过热,导致未来房价透支。当中最典型的就是下沙,当初规划概念很好,投资客纷纷涌入,房价一下子涨起来,但之后因为购买需求透支,这几年来下沙一带房价一直涨不上去,甚至跌价。

但滨江就明显不同。早年滨江刚开始发展的时候,房价波动性也是很大的,但随着配套一步步落地成型,现在房价体系已经很成熟了,也具备一定的抗跌性。

投资客占比比较大的楼盘要尤其注意,投资客或因为资金回笼等原因降价出售。像大江东,大约有50%以上的都是投资性客户,因为价格低、不限购,投资客纷纷涌入,这时就算价格再有优势,购买时也应谨慎;还有就是土地供应量比较大的板块,不是说地价高了房价就一定要高,以面粉价卖房的楼盘也是有的,房价如果过高那还是要慎重些。

至于买不了住宅而想着投资酒店式公寓的,还是得悠着点,毕竟酒店式公寓转手不容易。

二手房专家周包军、刘辉:

不要因为担心房价上涨

就随便买套二手房

现在买二手房的多是有自住需求的购房者,这部分购房者买房有很多限制条件:预算、区域、户型等。但从长期来看,买房还是要综合性考虑,比如房子的房龄、户型;有没有特定的优势,比如地铁、学区;小区的品质好不好等。不能因为怕房价上涨就随随便便买一套,从未来考虑,大众买房的改善型需求将增加,若手头的房源过于劣质,再度交易房价还是受影响。


标签: 选房
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