杭州年度土拍收官刷新两项纪录
本文来源: 钱江晚报 2016-12-27 08:41:34 编辑: 金娅倩
今年的杭州土地市场收官之战正式落幕,九区单日集中成交16宗土地,共吸金284.2亿元。

杭州年度土拍收官刷新两项纪录

昨日,今年的杭州土地市场收官之战正式落幕,九区单日集中成交16宗土地,共吸金284.2亿元,刷新历史单日纪录,其中仅主城区6宗地块已揽金223亿元。

至此,2016年度杭州市区(不含富阳、大江东)全年土地出让金达1573.5亿元,一举超越2013年全年土地出让金额1327亿元的纪录,创下历史新高。

值得关注的是,此次土拍盛况的另一面,是楼市多轮调控后效果明显、杭州商品房销售量价齐跌的现状。

楼市量价齐跌

土地市场却延续热度

自11月调控加码后,年末的杭州楼市,温度已在持续下降。据钱江晚报记者了解,近期开盘的项目如华夏四季、时代奥城等均是低价开盘。

此外,近日国家统计局公布的11月70个大中城市价格变动情况中,杭州新建商品住宅价格指数,也结束了连续19个月的上涨,首次出现下跌,跌幅达到0.4%,为70个城市中当月新建商品住宅跌幅之最。

在这样的市场背景下,众多急于补仓的房企,却让昨天的杭州土地市场延续了之前的热度。景芳三堡地块不负众望成为“大热门”。该地块西面紧挨地铁4号线新塘路站,东面即运河,北面靠近主干道艮山西路。其建设用地规划文件中,提及“原则不得设置封闭式小区”,也是自今年初在中央文件出台后,杭州首宗在规划文件中明确这一要求的住宅用地。不管未来开发商如何打造,都会成为一个具有代表性意义的楼盘,因此该地块颇受业内关注。

在出让会开始以前,业内就已传出:“有大佬对该地块的预案在4万元起。”而该地块起价42.5亿元已经门槛不低,起拍楼面价达25236元/㎡。

经过31轮混战,当金隅&中铁联合体以72.91亿元击退绿城,楼面价已达43288元/㎡,溢价率71.53%。继绿城潮鸣地块之后,一举成为杭州有史以来第二宗楼面价突破4万元大关的地块。

据了解,金隅今年已经参与了多宗地块,例如庆隆地块,但都未有收获,而其在杭州的项目均已进入尾声,因此补仓意向强烈,加上国企背景,以及合作方中铁的央企背景,底气十足。

据金隅房产杭州公司总经理吴建新表示:“按照这个地价,将来三堡地块要有合理利润的话,房价可能要达到8万。”目前该地块周边项目不少,包括中企艮山府、保利中央公馆、德信大家·钱江府、绿城留香园。

同样为了补仓的还有世茂,据了解,世茂在今年也还没拿过地。最终,以66.42亿元总价拿下彭埠单元地块,楼面价已达36461元/㎡,也刷新了板块新高。对此,世茂地产相关负责人表示:“这价格确实偏高,但地块体量大,可以去赌下一轮的楼市周期。”

上个月,越秀以60.1亿元拿下体量约23.3万方艮北新城核心区东地块后,昨天又以62.55亿元拿下约24.4万平方米的艮山新城核心区西地块,据业内人士分析,越秀此举更多的是在于战略性的补仓考虑。两宗地块合并开发,将会是周期较长的巨无霸项目。

此外,绿城以接近底价捡漏留下磁带厂地块,最终成交价为11.735亿元,楼面价26106元/㎡,溢价率仅0.26%,几乎可忽略不计。业内人士分析:“该地块仅1.1的容积率,同时规划条件中有限高32米的要求等,较为考验房企的开发能力,门槛相对更高。”

溢价率高企

余杭区触土地新政第一道门槛

相比主城区的大鳄房企云集,此次余杭区土地市场几乎成了外来房企和众多小房企的角逐之地。

首先出让的北沙路与荷禹路交汇西北处地块,位于临平北板块,报名房企仅中梁、万泰控股、朗诗、安徽置地这四家。

然而,战局并不轻松,安徽置地与中梁、万泰、朗诗胶着56个回合后,才最终以总价10亿元拿下该地块,楼面价5113元/㎡,溢价98.85%。

其后,闲林街道赛陶地块出让,吸引了13家房企。位于闲林西路和闲兴路交界处的该地块,起价约2.3亿元,起拍楼面价4004元/㎡。最终,金辉仅在8轮竞价后,以总价5.07亿元竞得,楼面价8809元/㎡,但溢价率逼近120%,达119.998%,已重塑了闲林地价标杆。而金辉也成为继郑州绿都之后,第二个触及9月26日土地新政“第一道门槛”的房企,当土地竞价溢价率超过100%(含)时,该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金;并已逼近“第二道门槛”,即当土地竞价溢价率超过120%(含)时,除需满足上述第一款条件外,该地块所建商品房屋还须在取得不动产登记证后方可销售。

一方面是余杭区拿地总价不高,门槛较低,另一方面,如临平北板块等郊区板块,在今年的去库存之战打响后,库存下降明显,正迎来新一轮的市场转机;而且,余杭区等板块已成为主城区房价高企后外溢需求的利好板块,因此余杭区的土地也被不少房企看好。

此外,萧山区科技城推出的3宗地块,均为商住混合用地,出让面积平均接近300亩,3宗地块均由传化集团拿下,总价38.5亿元。

专家分析

一些地块可能无法盈利

一位业内开发商人士分析:“从这次的出让会结果看,热度高主要在于两方面原因,首先是对后市的乐观,而这次的几宗地块体量都比较大,拿下后可以有机会去赌这个后市;另外,到了年底,没有完成年度指标的缺粮房企任务较重,这次主城区成功拿地的房企,实则多数是出于补仓的考量,因此拿地代价也高。”

然而,对于昨天高企的地价,业内不少专家表示不看好。

在提到景芳三堡地块的时候,双赢机构总经理章惠芳表示:“这个价格其实有一定风险,与其隔运河相对的艮山府项目就是较为经典的例子,当年高价拿地后多年开不了盘,直到后来现房销售,而现在的成交均价也只有32000元/㎡左右。甚至远低于如今成交的地价。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示:“按照现在的价格体系,一些地块或无法盈利甚至无法保本。多数拿地开发商的理念是以时间换空间,赌市场未来。”

主要涉宅地块名称   出让面积 容积率 拿地房企  起拍楼面价 成交楼面价

(㎡)     (元/㎡)  (元/㎡)

景芳三堡地块   64781  2.6  金隅&中铁  25236 43288

留下单元地块   40865  1.1  绿城  26037 26106

彭埠单元地块   75903  2.4  世茂  19313 36461

艮山新城核心区西地块  113982 2.14 越秀&江干城建 15570 25644

余杭区北沙西路与

荷禹路西北处地块  55876  3.5  安徽置地  2571 5113

余杭区赛陶地块   22139  2.6  金辉  4004 8809

萧山科技城核心单元地块一 197709 1.5514 传化集团  3487 3506

萧山科技城核心单元地块二 191973 1.6938 传化集团  3031 3041

萧山科技城核心单元地块三 193903 2.3247 传化集团  3972 3982

标签: 土地 土拍
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