杭州二手房交易量达六年巅峰 现在是下单的窗口期吗?
本文来源: 浙江日报 2016-12-29 09:19:37 编辑: 金娅倩
今年无论是新房还是二手房的交易量均再创历史新高,达到历史最高值。

猴年楼市即将收官,今年无论是新房还是二手房的交易量均再创历史新高,达到历史最高值。难怪有人用“猴赛雷”来形容。

根据透明售房网数据,2016年截至12月25日杭州主城区(不含大江东、萧山、余杭)二手房共成交70106套,环比上涨幅度达到56.34%。而主城区新房去年卖出55886套,今年卖出80741套。二手房行情直逼新房。

新高的四点理由

从2011~2016年杭州楼市交易量变化来看,今年全年交易量是近6年来成交最高点,主要原因是:

互联网产业集聚,私营和个体经济发达。

杭州的IT产业比较发达,聚集了高端的互联网企业,能够吸引众多高端外来人才来杭置业定居。此外这里的私营和个体经济活跃度高、创业气氛浓厚,因此各行各业吸纳了众多就业人口,这也就为楼市带来了大量的购房需求,同时也奠定了楼市高交易量的基础。

就业机会多,对年轻人的吸引力更高。

杭州作为一个包容的城市,特别是随着城市化进程的加快及经济规模的不断扩大,在带动相关产业发展的同时,也催生出了许多就业机会,而这些就业群体更多以年轻人为主,这一类群体在阶段时间内累积了一定经济实力后,也更愿意选择留杭置业。

政策环境持续利好,刺激购房需求释放。

从政策面看,2016年前三个季度在延续2015年“去库存”以促进房地产市场持续发展的市场背景下,杭州楼市整体政策环境持续宽松,购房者的购房信心指数持续走高,进而拉动了购房需求的入场,促进了二手房市场的持续活跃。

存量房容量和结构发生变化

2016年二手房交易大幅提升的背后还有一个重要因素,就是存量房容量的不断扩大。从近两年主城区二手房和新房交易水平来看,杭州正逐步进入由新房主导的市场向存量房市场的过渡。预计随着更多“刚需”不断进入二手房市场,未来一段时间市场上对存量房的需求及消化能力还将加大。

2016年的杭州楼市在支持刚需、改善型需求以及去库存的宽松政策基调下,整体市场持续复苏,虽然年末以限购为目的宏观调控政策再度袭来,但市场交易升温复苏的主基调并未改变。同时,还应该看到,在以刚需和改善型购房者为主导的市场,投资客现在已经完全退出市场,房价缺乏上涨动力。

年底是下单窗口期吗

从价格角度来观察,2016年杭州二手房交易量大幅上涨的同时,二手房市场的交易价格同样涨势明显。数据显示,今年二手房交易均价为20505元/㎡,同比2015年的18467元/㎡上涨了11.04%,而全年成交均价上涨最为明显的阶段出现在8月和9月,环比涨幅分别达到3.12%和6.81%。

从全年交易均价走势图发现,今年二手房交易均价呈现出“三段式”变化。第一阶段自上半年1-5月,整体房价在延续15年末的市场行情下呈现出逐月“温和”增长的趋势,其中年后2月份开始,月环比增长幅度分别为1.99%、0.52%、1.78%、1.94%,到了5月份二手房交易均价已经突破2万大关。第二阶段自6月份开始,在上半年交易量大幅上涨的带动下,二手房交易价格波动幅度持续加大,整体价格走势呈现不断偏高水平,7、8月价格环比分别增长1.61%、3.12%,特别是到9月份价格环比涨幅更是高达6.81%,达到今年最高。不过进入第三阶段,自10月份开始在调控政策效应的影响下,交易价格上涨势头逐渐回落,分别环比降幅为0.15%、0.29%,从幅度来看跌幅虽不明显,但反映出市场在政府整体调控下,价格已经释放出回跌的信号,同时也结束了这一年价格持续上涨的行情。

从房价涨幅来看,今年二手房交易价格整体表现为“涨多跌少”。上半年在信贷市场环境宽松,尤其在降息、首套房契税优惠及“营改增”等举措的助力下,置业群体入市积极性明显,购房需求得到快速增长,随之出现了涨价的趋势,不过月环比涨幅并不明显,涨跌幅度基本维持在2%以内。此外,从同比涨幅变化来看,上半年二手房交易价格涨幅也基本维持在8%以内,这说明上半年二手房价格涨幅以渐趋缓。

下半年,随着政府在楼市政策上的继续宽松,二手房交易量得到进一步提升,使得市场交易价格涨势不减。此外楼市的继续向好,也让买卖双方对未来市场的预期有所变化,特别是房东方面,在挂牌价格上抬升明显,且市场议价空间逐步缩小,进而影响了市场价格走向。进入9月份,随着楼市的升温,市场的供需矛盾再次趋于紧张,并导致二手房交易价格有所攀升,环比涨幅高达6.81%。不过值得注意的是,进入年末,随着限购、限贷等紧缩性调控政策开始发挥效力,二手房交易价格开始逐步企稳。

供不应求行情延续进入新年

2015年,整体供需走势基本平稳,月度供需比基本维持在1:4左右。而进入2016年,二手房供需比始终在高位徘徊,特别是9月份,政策出台后造成的恐慌性需求比例急速上升,单月供需比最高一度达到1:9.33,意味着一套房源对应有9名有购房意愿的客户。

这表明杭州二手房市场潜在购房需求量依旧巨大。具体来看,今年2月份春节结束之后,市场房源挂牌量和客户需求量两者比例陡然上升,从1:4.1上升至1:6.91,客户需求增速明显,新增挂牌房源不足迹象明显,因此自年初开始杭州二手房供需矛盾就处于紧张的阶段。3、4月份供需比虽下降明显,但整体仍旧向买方市场倾斜。之后在市场政策持续利好的市场背景下,二手房市场需求不断上扬,房源挂牌不足,导致市场供需比例再次持续扩大,最高供需比在9月份攀升至年内新高,达到1:9.33。10月份作为今年供需变化的一个重要转折点,随着限购和信贷政策的收紧,在交易下滑的同时,市场供需关系虽未发生大逆转,但紧张度明显缓解,截至12月,市场供需比已经回落至1:4.93,基本已经恢复至年初水平。(我爱我家市场研究中心 马恒玲)

标签: 楼市
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