新的一年,这些楼市悬念盘旋在杭州上空
本文来源: 钱江晚报 2017-01-05 09:59:20 编辑: 金娅倩
2016年,杭州楼市刚刚唱完一出四季歌;这厢,对于2017年杭州楼市的猜想已经接踵而至。

2016年,杭州楼市刚刚唱完一出四季歌;这厢,对于2017年杭州楼市的猜想已经接踵而至。

绿城、万科、滨江长久以来形成的三驾马车格局是否会被打破?大量新盘将在2017年集中入市,库存去化周期会不会反弹?2016年杭州土地市场屡创各板块新高,2017年土地市场还会延续高热吗?这些高价地,大量将在2017年上市,主城区将有多少单价“4万元+”的楼盘亮相?

猜想一:

杭州楼市三驾马车格局

是否会被融创打破

绿城、万科、滨江,在过去几年都牢牢占据杭州房地产市场前三把交椅。透明售房网数据显示,2016年杭州市区销售金额排名前十房企中,绿城、万科和滨江毫无悬念地蝉联前三。绿城以313.65亿元位居第一,万科和滨江并列第二,销售金额为219.69亿元。

从目前来看,要进入杭州楼市前三甲,200亿元是基本门槛。除了三驾马车,距离这个门槛较近的就是融创,去年融创以157.3亿元的销售额位列第四。2017年,弹药充足的融创,将会给前三强带来前所未有的冲击。

去年就公布了案名的融创时代奥城、玖樟台、涌清府以及溪涧堂,将是融创2017年攻城略地的先锋;融创在申花拿的高价地,也会在今年亮相;融创拥有40%股权的奥体核心项目信达中心预计在今年下半年上市。

除此之外,融创去年的一系列并购也令其如虎添翼。融科在杭项目、莱蒙水榭山、金成的西溪海、英特学府等诸多项目,都将纳入融创版图,扩大其在杭州市场的销售额。

从融创杭州项目地图上可以看到,其在售项目已达11个,未售项目也有7个之多,整体货值高达650亿元。且融创在高端市场极具竞争力,今年踏进200亿元的第一集团门槛,甚至冲进前三甲,均有不小的可能性。

再来看绿城、万科和滨江。滨江储备充足,2017年仅新项目就有6个,如滨江信达·壹品、滨江保利·翡翠海岸、滨江定安府等高端项目。对于维持滨江在杭州的地位,掌门人戚金兴信心十足。万科拥有第一集团中最多的续销项目,且新项目也不少。目前土地储备略显不足的是老大哥绿城,因而在去年的最后一场土地拍卖会上,绿城拼得颇凶,今年,绿城也必定会延续土地市场的进攻态势。而杨柳郡、梧桐郡、柳岸晓风等续销项目,以及建发凤起潮鸣、留下地块,将助力绿城维护江湖地位。

另一位潜在竞争者是融信。去年杭州的土地市场中,融信是仅次于央企信达的金主,拿地金额排名第二。虽然来杭不久,融信陆续独立开发或合作项目多达13个,大部分会在2017年亮相。根据其自己的测算,6个独立开发项目的可售货值达200亿元,他们给自己定的目标是保六争五。

除了市场地位的比拼,杭州大量单价超过4万元/m2的高端项目集中在这五家房企中,调控背景下,他们将在杭州豪宅市场这个不大的池子里争食,产品上的较量同样值得一观。

猜想二:

库存去化周期

会不会反弹

钱江晚报购房宝数据显示,截止到2016年12月31日,杭州市(不含富阳)的新建商品房库存为108523套。按2016年平均月成交套数计算,去化周期为6.7个月,住宅的去化周期更短,为4.2个月。

不过,去化周期是一个相对动态的概念,库存量增加的同时,每个月的销售量也在变。

2016年,杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗,总可建面积985.4万平方米,如果按照每套120平方米测算,这些项目全部入市,将有8万套左右的供应量。

潜在库存+显性库存,大致为18万套左右(中间有部分重叠),还有2017年一季度拿地的项目也有可能转化为当年库存。

而新政后,杭州新建商品房成交量明显下滑,住宅尤其明显。以2016年11月为例,商品房成交量为9734套,住宅成交3583套,下滑幅度惊人。

如果按照这个成交套数来测算2017年的消化周期,即使是库存量没有大幅的增长,但由于单月销售量明显减少,消化周期很有可能会被拉长。

猜想三:

近20个单价4万+新盘齐现

杭州高端市场争夺有多激烈

随着2016年不少板块楼面价不停被刷新,一个楼市新现象将出现:2017年,杭州会有大量单价超4万元/平方米的楼盘面市。

几个板块将成为集中供应区,最具典型性的为申花板块。

2016年年初以来,申花板块的楼面价就不停地在被刷新,天阳武林邸的楼面价为19695元/m2,目前在售均价已突破4万元/m2。而融信、首开&金茂、融创等地块仅楼面价就超过3万元/m2,可以肯定的是,这些项目售价都将达到5万元/m2。

再者,是豪宅聚集地钱江新城板块。目前已经公布案名的几个项目,例如信达滨江壹号、滨江保利阳光之星,从他们的拿地价格来看,售价基本都会突破5万元/m2。再加上市中心的绿城建发凤起潮鸣项目,2017年杭州楼市售价第一阵营已经显现。

此外,去年就已经有相当一部分4万+项目亮相,2017年也将成为它们的主销售年,譬如大家绿城·金麟府、绿城九龙仓柳岸晓风、金茂府、滨江锦绣之城、万科新都会1958等。

据统计,2017年杭州将有近20个4万+新盘面市,其中,4万~6万元/m2为主要价格区间,总价基本都在500万元以上,加上一堆4万+在售项目,市场的争夺不知有多激烈。

猜想四:

2017年土地市场

还会那么热吗

2016年,杭州楼市成交量呈现先扬后抑的状态,不过,土地市场却一直高歌猛进。有不少人提出疑问,2017年还有这么多房企会来拿高价地吗?土地市场还会继续疯狂吗?

1月19日,杭州市区将迎来2017年首场土拍,集中挂牌19宗共784亩地块,总起价达114.35亿元,其中有11宗为涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北单元的涉宅用地楼面起价已经超过2万元/m2,而余杭良渚街道三宗涉宅用地楼面起价超过16000元/m2。

可以看出,楼面起价做高、位置较好是现阶段土地出让贯彻的一个主要思路。为配合杭州楼市调控政策,2017年杭州将很有可能继续增加土地供应,来抑制房价过快上涨。

高地价已经将一些板块的想象空间预支,但仍不排除严重缺粮或新进入杭州的外来房企火中取栗。而一些资金实力雄厚的央企,可以通过长周期运作来规避项目短期风险。

而有的房企,如万科、融创等,由于土地储备丰厚,正等着逆周期操作,当土地市场降温之后再行进入抄底。

这样的博弈,谁将笑到最后?

标签: 楼市
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