任何产业都有高峰，也有低谷，经历过快速发展之后，都会有内在的调整要求。所以，房地产业的短暂调整也并非洪水猛兽。只是，面对这样的调整，地产浙商该何去何从？

    9月2日下午，杭州万科四大项目爆出大面积降价的消息，打响了杭州楼市降价的“第一枪”。作为全国房地产市场的龙头企业，万科的率先降价，在杭州市场引起了极大的震动，也引发了一系列连锁反应。

    成交低迷几成普遍现象

    2008年9月前三周，杭州楼市共成交1267套，而去年同期，杭州楼市总成交量为2900套。今年的成交量与去年同比下降55.3%，楼市“金九”名不符实，风光不再。这样的景象岂止出现在杭州？

    最近，《浙商》就房价问题，对全国近20个城市的房产浙商作了调查。在本次调查中，被调查的21家企业中，对房价看涨的仅有1家企业(见下页图1)。

    今年1-7月，全国商品住房销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点，其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。

    在本刊调查的全国近20个城市中，大多出现了与杭州同样的情况(见表2)。

    降不降价成难题

    9月26日，位于杭州九堡的“华鸿?汇盛德堡”项目拉开特惠大旗——推出50套特惠房，7000元/平方米起价，而老业主再次购买还可享受每平方米200元的优惠。而今年5月首次开盘时，该楼盘起价9000元/平方米，成交均价为10059元/平方米。如果以这次最低价6800元/平方米的价格算，折扣相当于7.5折。

    虽然华鸿房产号称本次特惠房是针对老客户推出的优惠系列活动之一，但他们显然低估了老业主们的反应。当天，老业主们情绪激动，在售楼处现场堵门，找工作人员理论，砸坏售楼处沙盘。

    同样的场景在9月的杭州楼市并不陌生。9月2日下午，万科打折的消息一经传出，大声叫好者有之，破口大骂者有之。反应最为激烈的当然是万科的老业主们，他们一起到万科杭州公司去抗议、协商，部分业主出现了过激的行为。

    虽然万科在短短几天就取得了兴奋的“战绩”，赢得了真真实实的销售，但也受到了众多老业主们的“围攻”。有人说万科“输了客户，赢了销售又如何？”还有人说：“不降价是等死，可降价是找死。”在“买涨不买跌”的消费心理下，尾盘降价能不能真正促进销售？又如何解决老业主的后顾之忧并维护好品牌美誉度？

    当一些开发商开始降价的时候，更多的开发商还是处在观望阶段。他们的主要担心是，由于购房者“买涨不买跌”的心理，降价会不会导致房价恐慌性的下跌甚至崩盘。亦不乏业内人士认为，由于房地产既有消费属性，也有投资属性，所以会“涨时超涨，跌时超跌”。

    而有业内人士告诉《浙商》记者，在1997年香港楼市暴跌时，“死”得最快的是降价的房地产商。

    《财经》杂志首席经济学家沈明高认为，房地产泡沫破灭的标志有两个：一个是价格大幅下跌，另外一个是房地产企业破产。从这个角度看，如果房地产市场要调整，现在只是刚刚开始。如果是快调，今年剩下的时间到明年上半年是关键；如果慢调，房价高位波动会持续几年。最终，楼市调整的幅度有多深取决于调整是主动地挤泡沫，还是被动地等待泡沫的破灭。

    资深投资人朱伟则认为：要结合中国整个城市化进程来看此次房地产调整。他认为，如果城市化进程处于中期，那么房价跌去20-30%，估计差不多了，如果是后期调整，跌个60-70%都很正常。朱伟以此来解释，为什么2003年香港楼市一下子就跌了70-80%，而中国现阶段的房地产市场估计只能调整30-40%。

    六成地产浙商还想买地

    在本次《浙商》对全国房地产浙商的调查中，即便不少浙商看淡后市房价，但准备继续买地投资楼市的浙商却不在少数，有13家企业，占总数的60%以上。(见图2)

    北京浙江企业商会常务副会长、乐业控股公司董事长杨乐均告诉《浙商》记者：“现在处于观望状态的开发商比较多，所以拿地能得到相对便宜的地价，还是比较合算的。”

    就在万科杭州降价事件过去十多天，9月16日下午，杭州重机厂三块地以总金额24.6亿元、综合楼面价4932元/平方米的低价被滨江房产拿下。滨江房产总经理朱慧明在拍卖会现场开心地表示：“今天的拿地很符合我们滨江房产的拿地规律，通常我们都是在市场低迷时出手。善于把握拿地时机，谨慎拿地，在行业低潮和调控期，寻找优质、低价土地，这一直是滨江房产的特点。”

    有分析人士指出，与周边及世界发达国家的总体房价水平比，我国房价明显仍具热钱投资的吸引力。我国城市中，第一个人均GDP达到1万美元的是深圳，接下来，上海即将步入万美元俱乐部，北京也紧随其后，而北京的朝阳和海淀区已经达到1.9万美元。此时，房价的内源性上涨冲动就会与宏观的经济紧缩、全球性经济放缓等因素交织在一起，形成长期上涨、短期波动的局面。任何产业都有高峰，也有低谷，在经历过快速发展之后，都会有内在的调整要求。所以，房地产业的短暂调整也并非洪水猛兽。房地产浙商该做的或许不是坐等产业“气候”转好，而是主动地把握产业的节奏，并随之准确抓住投资时机。

    【链接】

    香港1997年楼市暴跌屏得住的地产商“活”得更久

    城门之火，殃及池鱼。1997年亚洲金融风暴，股票价格大幅下跌，银行向借款买房者催款，迫使大家出售房产。一时间，房地产卖盘蜂拥而至，打压房地产价格。香港中环地产由1997年初的3-5万港币/平方英尺，跌到1997年底左右的1-2万港币/平方英尺以下。

    以1997年回归后的9月为起点，香港房价一路走低，连续6年大幅度下跌了将近70%。当时，房地产商有三种应对措施：第一种情况是推迟开发，减缓开发，即原来要开发的土地暂不开发，已经开发的土地减缓开发速度。第二种是“封盘”不售，即暂不销售，等待房地产重新走强。第三种情况是降价。

    当泡沫挤破调整开始，大多房地产商在第一时间降价卖楼，恒基、信和这些公司都是“劈价”，你低我比你更低，每一次开盘都创新低，一些大开发商或是加快建设，或是宣传价格比“公屋”还低。

    2003年，香港楼市达到谷底，之后受惠于内地经济强劲增长开始逐步复苏。在“熊市”中坚持下来的房地产开发商，也终于等到了“牛市”。

    从“熊市”到“牛市”，香港房产行业经历了“大洗牌”。人们发现，因为资金链紧绷而率先降价的房地产企业先“死”，依靠资本实力屏得住的与推迟开发的房地产商反而“活”得更久。在香港这个弹丸之地，谁先降价，谁的楼盘更加无人问津，并没有因为降价起到促进销售的结果。 来源：浙商杂志