从17万套回落到15万套 杭州楼市库存已从高位下降

  • 时间: 2016-03-17 10:02:26 星期四
  • 来源: 钱江晚报
  • 编辑: 宋珏

  数据来源中国指数研究院

  仿佛在一夜之间,杭州楼市的库存形势突然有了戏剧性的反转。前些年被压抑的购房需求,在今年初突然爆发,而当大家要买房时,突然发现无处下手:想买的房子已经宣告涨价,价格合适的又看不上。

  那么,市场是否已经由买方市场转为卖方市场?

  首先要看看:杭州的商品房库存量是高是低?

  记者通过大量的数据分析与调查发现,杭州楼市库存量正处于从高位下降的趋势;商业库存压力比住宅大,而不同的板块,库存情况大不相同。

  案例:

  卖了好几年的楼盘

  有望上半年清盘

  经过2月份的火热成交,3月份以来,一些原本销售速度缓慢的项目也开启了去库存的脚步。

  位于西溪板块的悦西溪项目,早在2013年就开盘售卖,却一直销售缓慢。根据购房宝数据统计,悦西溪在2013年仅售出78套房源,2014年更是陷入冰点,全年仅成交26套。

  直到2015年,央企中交将该项目收购,更名为中交悦西溪,项目才有了一些起色。中交一进驻就大刀阔斧地进行了产品升级,为了更换更好的品牌物业,甚至向原来的物业公司支付了不少违约金。不过在当时的市场环境下,对于悦西溪这样剩余房源绝大多数为大户型的项目,销售压力依然很大。

  今年3月份以来,该项目迎来了一波集中成交。3月第一周,中交悦西溪成交了8套房源,绝大多数是排屋,还有几套大户型花园洋房。这样的销售成绩几乎相当于之前一个月的销量。如今,悦西溪仅剩40余套房源未售,开发商觉得,依这样的速度,上半年清盘应该不成问题。

  成交量上涨

  市区库存回落15万套级

  2012年,杭州市区多个楼盘“断崖式”降价,全年成交量飙升,共成交85436套房源,是2011年成交量的2倍,到了年底杭州市区可售房源仅83859套。

  成交火热带来了开发商的信心,于是在接下来的2013年中,杭州市区可售房源进入了十万级时代。也正是在这一年,外来开发商屡屡入杭,斩获不少高价地块,土地市场也进入火爆状态。

  外来房企的进入,让高周转的操盘节奏开始在杭州蔓延,拿地到开盘的周期缩短到六个月。大量新盘在2014年涌入市场,让杭州市区库存直接飙升至15万套。然而,库存增长了4万多套的同时,当年的成交量却仅仅增加了4千多套。也正是因此,即便2015年成交量创新高,当年11月杭州库存还是突破了17万套。

  在“十连万”过后,2016年1月,杭州库存回落到15万套级,截至2月29日,杭州市区可售房源155798套,基本回到2015年一季度的水平。按照前两个月共成交18416套房源的速度,消化这些库存需要17个月左右;截至3月16日,3月杭州市区成交量已经达到11815套,如果这股成交势头继续保持,现有库存的去化周期还会缩短。

  去年11月以来存量逐月下降

  不同板块库存差异较大

  截止到3月11日,杭州市区(含萧山、余杭)共有商品房可售房源147133套(不含限制房源),其中住宅82926套,商业64207套。事实上,这个数字自去年11月份以来,已经呈现逐月下降的趋势。

  记者统计分析发现,杭州不同板块的库存情况差异很大;商业和住宅的库存情况也是大不相同,商业库存和住宅库存“重灾区”并不吻合。

  有的板块商业和住宅库存压力都很大。比如临平副城,其商业库存量6302套,住宅可售量为14965套;之江转塘板块,商业可售量2519套,其住宅可售为2438套。钱江世纪城的商业库存3726套,住宅为2541套。这些区域的一个共同特征是近年来拍地量比较大,有的是去化不理想,有的是去化的速度赶不上拍地的速度。像这样的板块还有钱江新城、西溪板块、萧山老城及南部卧城板块等。

  有的板块商业和住宅的压力正好相反。比如滨江区政府板块商业可售量为2866套,而其可售住宅仅19套,这是因为滨江区政府附近可拍卖的住宅地块越来越稀缺,造成“奇货可居”;再比如金沙湖板块,商业可售3734套,而住宅可售仅267套;桥西板块,商业可售量为2191套,而其住宅可售量仅385套。在这样的板块里,商业呈现暂时过剩的局面,类似的板块还有钱江一桥南、大江东板块等。

  也有些板块,住宅库存压力大,商业相对压力小。比如田园半山板块,这里聚集了不少老盘新盘,目前可售住宅量为4122套,商业仅289套,这与板块内本身推出的商业地块偏少有关;还有三墩板块,目前可售住宅扎堆,库存量有2527套,而商业库存仅413套。相比之下,住宅压力大而商业库存小的板块,还有申花板块、余杭组团、良渚组团等。

  杭州的库存量压力虽然不小,但却要分板块、分物业类型来判断,不能一味归结为压力大。一些库存压力大的板块,真正被剩下的房源,要么是户型有明显缺陷,要么是短期供应压力骤然增大而面临被挤压的境地。

  “去库存”暖风吹

  哪些板块动得快

  其实杭州的“去库存”,在去年四五月份以后,步伐就迈开了,而今年以来,这个步子迈得更快,有些让人始料未及。

  记者整理了今年以来杭州各板块商业以及住宅的去化情况。今年1月至今(数据截至3月16日),杭州市区(含萧山、余杭)共成交28299套商品房,其中住宅23053套,商业5246套,从中也可以看出,“去库存”诸多利好政策目前对住宅成交的刺激作用远甚于商业。

  今年以来热卖的一些板块,也正是本来库存压力大的板块。比如临平板块,共成交了2328套住宅。申花板块,成交了750套住宅;大江东板块,成交了1491套住宅;大城东共成交了1491套住宅。“去库存”效果明显。

  还有些板块,因为楼盘可选余地大,去化效果一般。比如三墩板块,住宅仅成交373套,相比于2527套的住宅库存来说,去化还是有一定的压力。钱江新城的库存3799套,今年以来成交563套。田园板块今年以来住宅销售390套,与其库存4122套相比,还需要40个月的去化。

  根据记者对20个热门板块的统计分析,发现大部分住宅去化周期在10个月以内(以现有库存量与今年前三月月均成交量计算),而商业去化状况堪忧,大部分在50个月以上,有的甚至达到180个月,比如大城东区域以及之江转塘区域。

浙江要闻

更多>>

新华立场

更多>>

影像时代

更多>>

浙商浙人

更多>>

向上向善

更多>>
旅游频道

社会

更多>>
高端访谈
010070070010000000000000011113571118358043